HEssen
- 1. Brauche ich in Hessen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Hessen ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
1. Brauche ich in Hessen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Möglicherweise brauchst du keine Baugenehmigung, wenn du im Bundesland Hessen wohnst und nachträglich einen Wintergarten als Anbau an dein Haus bauen möchtest. Wir werden dich in unserem nächsten Artikel ausführlich über die Vorschriften für den Bau eines Wintergartens in Hessen aufklären, damit du mit der Planung beginnen kannst.
Noch ein Hinweis:
Wenn du einen unbeheizten Wintergarten möchtest, solltest du beachten, dass sogenannte Kaltwintergärten baurechtlich wie Wintergärten behandelt werden. Je nach Ausführung gelten jedoch veränderte Berechnungen, z.B. bei der Wohnfläche. Nutze gerne unseren planstuuvCHECK für eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht.
Alle Wintergärten in Hessen gelten im Prinzip als Gebäude im Sinne des Bauordnungsrechts. Obwohl für einige Wintergärten in Hessen keine Baugenehmigung erforderlich ist, sind dennoch einige baurechtliche Vorschriften und Bestimmungen zu beachten. Nach der Hessischen Bauordnung (HBO) Anlage zu §63, Pkt. 1.12 ist in Hessen für einen Wintergarten keine Baugenehmigung erforderlich, wenn er:
- nicht größer als 30 m² ist
- eingeschossig ist und
- an Gebäuden der Gebäudeklassen 1-3 errichtet wird.
Trotz einer Genehmigungsfreiheit muss das Bauvorhaben schriftlich bei der zuständigen Stelle mit dem Formular: “Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben (BAB 33)” angezeigt werden. Außerdem ist ein Standsicherheitsnachweis für den Wintergarten vorzulegen. Wir empfehlen, sich im Vorfeld beim zuständigen Bauamt zu informieren, ob der beabsichtigte Wintergarten tatsächlich genehmigungsfrei ist. Die Gemeinden haben eigene Bebauungspläne, die weitere Vorschriften enthalten und die Planung des Wintergartens beeinflussen.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Wenn dein Wintergartenprojekt verfahrensfrei ist, heißt das nicht, dass es auch rechtsfrei ist. Grundsätzlich wird dein Wintergarten von der Bauaufsichtsbehörde entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), § 34 BauGB (Innenbereich) oder über einen gültigen Bebauungsplan entschieden. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass sich der Wintergarten bei § 34 und § 35 BauGB in die nähere Umgebung einfügen bzw. privilegiert sein muss und somit dein Vorhaben im Einzelfall entschieden wird. Gibt es für das Gebiet einen gültigen Bebauungsplan, regelt dieser das Erscheinungsbild durch verschiedene Festsetzungen. Die wichtigsten Kriterien sind die Baugrenze, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine wichtige Kennzahl, die festlegt, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche bebaut werden darf. Wenn ein Bebauungsplan beispielsweise eine GRZ von 0,25 vorsieht, bedeutet dies, dass in der Regel 25 % der Grundstücksfläche mit dem Wohnhaus inklusive Wintergarten bebaut werden dürfen.
Ergänzt wird jeder Bebauungsplan durch die jeweils gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO), die die genaue Berechnung der GRZ regelt. Die BauNVO wurde seit ihrer Einführung im Jahr 1962 mehrfach geändert, ist aber nach wie vor gültig. Wurde der Bebauungsplan nach 1990 aufgestellt, gibt es zusätzlich einen Maximalwert für die Fläche, die maximal befestigt werden darf. Dabei werden alle Flächen wie Carports, Zufahrten, Gartenhäuser und befestigte Wege berücksichtigt. Im Regelfall beträgt der Höchstwert das 1,5-fache der festgesetzten GRZ, was in diesem Beispiel einer Fläche von 0,375 entspricht. Analog zur GRZ wird die Geschossflächenzahl (GFZ) im Bebauungsplan in Verbindung mit der BauNVO festgesetzt und gibt im Gegensatz zur GRZ den maximalen prozentualen Anteil der Wohnnutzung an. Im Bundesland Hessen ist bei einer Überschreitung der GRZ oder GFZ durch einen Wintergarten – unabhängig von der Antragspflicht – ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung zu stellen.
Darüber hinaus definiert die Baugrenze das Baufenster, innerhalb dessen das Wohnhaus errichtet werden darf. Der Wintergarten zählt baurechtlich zur Hauptnutzung und muss daher ebenfalls innerhalb der Baugrenze liegen. Eine Überschreitung der Baugrenze kann jedoch mit einem begründeten Befreiungsantrag beantragt werden. Diese Befreiungsanträge müssen immer gestellt werden, wenn vom B-Plan abgewichen wird – auch wenn der Wintergarten eigentlich verfahrensfrei wäre. Ansonsten droht eine Ordnungswidrigkeit, die zum Rückbau führen kann.
Eine Freistellung von der Baugenehmigungspflicht nach HBO Anlage zu § 63, Pkt. 1.12 führt nämlich nicht dazu, dass keine Vorschriften eingehalten werden müssen. Vielmehr findet nur keine Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde statt. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit eines verfahrensfreien Wintergartens in Hessen liegt somit in der Verantwortung der Bauherrschaft.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Zu beachten ist, dass in Hessen zwar unter bestimmten Voraussetzungen kein Bauantrag erforderlich ist, wenn du den Bau eines Wintergartens an dein Haus planst, aber dennoch sogenannte Baunebenrechte zu beachten sind. Dazu gehören unter anderem:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
Als Bauherr bist du folglich auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben für die Einholung von einzelnen Genehmigungen bei den zuständigen Fachbehörden verantwortlich.
An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass auch der Anbau eines Kaltwintergartens anstelle eines beheizten Wintergartens nicht genehmigungsfrei ist. Der Kaltwintergarten ist ein Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung, so dass für Kaltwintergärten ein Bauantrag gestellt werden muss.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Wenn du den Bau deinen Wintergarten in Hessen planst, solltest du unbedingt auch das Nachbarschaftsrecht deines Bundeslandes beachten. Dabei macht es einen großen Unterschied, ob das Grundstück zu den Nachbarn real oder ideell geteilt ist.
Bei einer Realteilung sind nach § 6 HBO Mindestabstände von 2,50 m zu den Grundstücksgrenzen einzuhalten. Werden diese nicht eingehalten, müssen deine Nachbarn der Errichtung des Wintergartens zustimmen und du musst zusätzlich einen begründeten Antrag auf Abweichung stellen. Wenn dein geplanter Wintergarten aufgrund seiner Abmessungen verfahrensfrei ist, musst du trotzdem bei Unterschreitung der Mindestabstände die Zustimmung deiner Nachbarn einholen und den Abweichungsantrag separat beim Bauamt einreichen. Bei Missachtung dieser Vorschriften können dich deine Nachbarn bei der Baubehörde anzeigen und es kann zum Rückbau des verfahrensfreien Wintergartens kommen, wenn man sich nicht einigt.
Ist das Grundstück dagegen nur ideell geteilt, sind unter Umständen keine Abstandsflächen für die Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Hier müssen aber alle Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) beachtet werden.
Darüber hinaus können sich Anforderungen an den Brandschutz ergeben, wenn durch einen Wintergarten die erforderlichen Abstände zu den Grundstücksgrenzen unterschritten werden. Im Regelfall wird an den Seiten des Wintergartens, die weniger als 2,50 m von der Grundstücksgrenze entfernt sind, eine Brandwand oder eine Brandschutzverglasung gefordert.
Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Zivilrechtlichen Aspekte sind nicht Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung, sondern müssen vom Bauantragsteller selbst geprüft werden. Ein besonderes Interesse ist auf die bereits erwähnte GRZ zu richten, da diese für das gesamte Grundstück gelten kann.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften zu informieren. Neben den Brandschutzauflagen können weitere Nachweise, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Wintergartens zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deinen Wintergarten im Bundesland Hessen.
Gerne übernehmen wir für dich eine Vorprüfung der Bauordnung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deinen Wintergarten in Hessen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen?
Wie teuer ein Bauantrag für einen Wintergarten in Hessen wird, hängt nicht nur von der Anzahl der beteiligten Fachstellen bzw. der Komplexität des geltenden Bauplanungsrechts ab, sondern auch von der Größe und den Herstellungskosten des Wintergartens. Die hessische Gebührenverordnung schreibt vor, welche Kosten anrechenbar sind und setzt die Höhe der Gebühr beim Bauamt fest. Als Mindestbetrag musst du in im Bundesland Hessen mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Dazu kommen noch die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Gegebenenfalls fallen weitere Kosten für individuelle Standsicherheitsnachweise an.
Insgesamt belaufen sich die Kosten für die Baugenehmigung eines Wintergartens in Hessen erfahrungsgemäß auf ca. 1.000 Euro bis 2.000 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen?
Um eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen zu erhalten, müssen verschiedene Unterlagen zusammengestellt oder in Auftrag gegeben und in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Bauamt deines Bundeslandes eingereicht werden. Einige Bauämter bieten jedoch bereits digitale Verfahren an, die den Papieraufwand reduzieren können. Bis zur flächendeckenden Einführung der vollständig digitalen Antragstellung werden aber voraussichtlich noch einige Jahre vergehen.
Folgende Unterlagen müssen im Wesentlichen eingereicht werden:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Wintergartens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Wintergartens (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Wintergartens
- ggf. Nachweis des Wärmeschutzes
- ggf. Nachweis des Brandschutzes
Wichtig:
Um in Hessen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten zu erhalten, wird in den meisten Fällen ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser benötigt. Dieser ist entsprechend ausgebildet und erstellt für dich alle erforderlichen Unterlagen, prüft das Baurecht, unterzeichnet alle Seiten und reicht anschließend den Antrag ein. Entwurfsverfasser können Architekten, Bauingenieure oder andere fachkundige Personen mit entsprechender Ausbildung und Versicherung sein. Falls der Wintergarten verfahrensfrei ist, allerdings begründete Ausnahme- oder Befreiungsanträge erforderlich sind, kann beim zuständigen Bauamt erfragt werden, ob hierfür ein Bauvorlageberechtigter erforderlich ist. Oft kann der Bauvorlageberechtigte bei der Erstellung des Bauantrags im Gegensatz zum Bauherrn ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem bestimmte Punkte der Landesbauordnung vorab geprüft werden. Die Baubehörde muss sich dann mit diesen Punkten nicht mehr auseinandersetzen und kann einige Arbeitsschritte sparen.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die Bauvorlagen gut und vollständig vorbereitet sind, so dass Fehlplanungen vorgebeugt werden kann und Nachforderungen des Bauamtes, die das Antragsverfahren sehr in die Länge ziehen können, auf ein Minimum reduziert werden können.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Hessen erteilt wird?
Die Bearbeitungszeit beim Bauamt in Hessen liegt in der Regel zwischen einem und drei Monaten. Die Bearbeitungszeit kann aber auch länger als drei Monate dauern, wenn z.B. Vorgaben aus Nebenrechten bestehen oder das Planungsrecht bzw. der Wintergarten besonders umfangreich ist. Die Bearbeitungszeit ist auch davon abhängig, ob zum Bauantrag Abweichungen oder Befreiungen beantragt werden. Diese Anträge werden im Einzelfall von einer Baukommission entschieden, die nur alle paar Wochen zusammenkommt. Sollte der Wintergarten verfahrensfrei sein, aber andere Vorschriften nicht eingehalten werden können, muss, wie bereits erwähnt, ein Abweichungs- oder Befreiungsantrag gestellt werden. Auch hier beträgt die Bearbeitungszeit zwischen einem und drei Monaten.
Das Bauamt ist jedoch an bestimmte Fristen gebunden, in denen über den Bauantrag entschieden werden muss. Wird diese Frist versäumt, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Antrag gilt als genehmigt. Diese Fristen sind abhängig vom gewählten Genehmigungsverfahren und beginnen mit dem vollständigen Eingang der Unterlagen beim Bauamt. Dieser Zeitpunkt ist nicht mit dem Abgabetermin zu verwechseln, da weitere Unterlagen nachgefordert werden können, wenn diese aus Sicht der Bauaufsicht zur Beurteilung erforderlich sind. Das Bauamt hat dadurch einen gewissen Spielraum, die Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Auswahl der Genehmigungsverfahren hängt vom Bauvorhaben, dem Bauort und dem jeweiligen Planungsrecht ab. Entsprechend dem gewählten Verfahren ergeben sich unterschiedliche Gebühren, Bearbeitungszeiten, Rechtssicherheiten und die Anzahl der beteiligten Fachämter. Bei isolierten Abweichungs- oder Befreiungsanträgen gibt es im Gegensatz zum Bauantrag keine Fristen, die von der Baubehörde eingehalten werden müssen.
Wenn z.B. ein Bebauungsplan vorliegt, kann bei Erfüllung aller Voraussetzungen die Genehmigungsfreistellung gewählt werden, bei der die Entscheidungsfrist auf 6 Wochen reduziert ist. Neu: Bis zum 31.12.2030 kann im ungeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB auch das Freistellungsverfahren gewählt werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde und die Gemeinde zustimmen. Allerdings handelt es sich dabei nicht um eine völlig rechtssichere Baugenehmigung. In der Regel wird das vereinfachte Genehmigungsverfahren gewählt, da die Anzahl der beteiligten Fachstellen im Vergleich zum vollständigen Genehmigungsverfahren deutlich geringer ist und die Entscheidungsfrist anstelle von 5 Monaten nur etwa 3 Monate beträgt. Zur Durchführung der Genehmigungsfreistellung bzw. des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist in Hessen jedoch üblicherweise ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Hessen für die Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Hessen ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
Das Errichten eines Wintergartens in Hessen ohne entsprechende Baugenehmigung oder Ausnahme bzw. Befreiung gilt als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Eine solche Ordnungswidrigkeit kann bis zu einer Höhe von 50.000 Euro geahndet werden. Ferner behält sich die Baubehörde das Recht vor, die Nutzung des Wintergartens zu untersagen und als letzte Maßnahme den Abriss des Wintergartens zu verlangen. Selbst nach einigen Jahren besteht kein automatischer Bestandsschutz, so dass der Abriss eines Schwarzbaues immer noch angeordnet werden kann.
Wenn du deinen Wintergarten bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
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