HEssen
- 1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Hessen eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Hessen ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Hessen eine Baugenehmigung?
Im Bundesland Hessen gibt es eine Reihe von baurechtlichen Vorschriften für den Bau von Gartenhäusern. Vor Beginn der Planung sollte geklärt werden, ob ein Bauantrag erforderlich ist.
Nach der Hessischen Bauordnung kann in Hessen ein Gartenhaus mit einem Rauminhalt von weniger als 30 Kubikmetern baugenehmigungsfrei errichtet werden. Die Genehmigungsfreistellung ist jedoch in der Regel an weitere Voraussetzungen geknüpft und gilt nicht generell. Unter anderem muss sichergestellt sein, dass das geplante Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn das geplante Bauvorhaben das Ortsbild stört oder die Nachbarschaft in irgendeiner Weise beeinträchtigt. Darüber hinaus wird gefordert, dass nur ohne Abstand oder mit einem auf bis zu 1 m verringerten Abstand an der Grenze gebaut werden darf. Ein Abstand von weniger als einem Meter, der nicht null ist, ist nicht erlaubt.
Wir empfehlen dir daher, diesen Artikel zu lesen, in dem wir auf die wichtigsten Vorschriften eingehen und dir helfen, einen möglichen Rückbau oder eine Ordnungswidrigkeit zu vermeiden. Alternativ kannst du auch unseren planstuuvCHECK nutzen, um eine erste, unverbindliche und kostenlose Antwort auf die Frage nach der Genehmigungspflicht zu erhalten.
Noch ein Hinweis:
In der Landesbauordnung (LBO) wird ein Gartenhaus als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten eingestuft (Nebenanlage), so dass diese Voraussetzungen immer erfüllt sein müssen. Wird das Gerätehaus als Aufenthaltsraum genutzt und entsprechend beheizt, muss unabhängig von den Abmessungen eine Baugenehmigung beantragt werden.
Das heißt, auch wenn, wie bereits erwähnt, für bestimmte Gartenhäuser kein Bauantrag gestellt werden muss, sind bestimmte baurechtliche Vorschriften zu beachten. Der Bauherr handelt hier eigenverantwortlich. Es ist daher ratsam, sich vor der Planung bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Bundeslandes über die spezifischen Vorschriften in der jeweiligen Gemeinde zu informieren, da z.B. die Bebauungspläne regional sehr unterschiedlich sind.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Obwohl die Bauordnung (BauO) für bestimmte Bauvorhaben keinen Bauantrag vorschreibt, ist eine rechtliche Prüfung vor dem Bau eines Gartenhauses unerlässlich. Für die Beurteilung eines Bauantrags für ein Gartenhaus sind drei Kriterien entscheidend:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
Im gültigen Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt sind die örtlichen Bauvorschriften wie Dachneigung, Materialien, Farben, Baugrenzen, Flächen für Nebenanlagen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt. Anhand dieser Kriterien beurteilt die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Nach § 34 BauGB wird im Einzelfall geprüft, ob sich das Bauvorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt, wenn kein B-Plan vorliegt. Liegt das Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, kommt § 35 BauGB zur Anwendung. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Bei der Planung eines Gartenhauses müssen unbedingt die Vorgaben des gültigen Bebauungsplanes der Gemeinde oder Stadt eingehalten werden, sonst handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die im schlimmsten Fall zum Rückbau des Vorhabens führen kann.
Der Bebauungsplan legt zum einen die Grundflächenzahl (GRZ) fest, die bestimmt, wie viel Prozent des Grundstücks mit den Hauptanlagen bebaut werden dürfen. Eine GRZ von 0,25 bedeutet beispielsweise, dass 25 % des Grundstücks mit dem Wohnhaus und der Terrasse bebaut werden dürfen. Darüber hinaus gibt es in den meisten Fällen eine Obergrenze für die verbleibende Fläche, die alle anderen Gebäude und Anlagen umfasst, also auch Zufahrten, Carports, Garagen, Wege und natürlich Gartenhäuser. In der Regel beträgt die Obergrenze das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,25 * 1,5 = 0,375. Soll diese Grenze überschritten werden, muss ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung bei der Gemeinde oder Stadt gestellt werden – unabhängig davon, ob ein Bauantrag gestellt werden muss oder nicht. Dabei handelt der Bauherr eigenverantwortlich. Die genaue Berechnung ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt, die zusammen mit dem B-Plan gilt. Sie wurde seit 1962 mehrfach geändert, ist aber immer noch gültig. Je nach BauNVO kann auf die Anrechnung der Flächen für Nebenanlagen auch ganz verzichtet werden.
Wichtig sind auch die im B-Plan festgesetzten Baugrenzen. Sie bestimmen, wo auf dem Grundstück Hauptanlagen errichtet werden dürfen. Während freistehende Gartenhäuser als Nebenanlagen gelten und in der Regel nicht innerhalb der Baugrenzen liegen müssen, können im B-Plan besondere Flächen ausgewiesen werden, auf denen die Errichtung von Nebenanlagen ausgeschlossen ist. Der Bebauungsplan enthält auch gestalterische Vorgaben, wie z.B. das zu verwendende Material, die Dachneigung oder auch die Verpflichtung zur Begrünung des Gartenhauses.
Im Bundesland Hessen ist es daher unerlässlich, vor Baubeginn den gültigen B-Plan der Gemeinde oder der Stadt zu prüfen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Vor dem Bau eines Gartenhauses im Garten ist zu beachten, dass unter Umständen nicht nur eine Baugenehmigung in Hessen erforderlich ist. Neben der Baugenehmigung können auch besondere Genehmigungen für Baunebenrechte erforderlich sein. Zu den Baunebenrechten gehören unter anderem:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
- Baumschutzsatzungen
Und auch wenn das Bauvorhaben verfahrensfrei ist und keine Baugenehmigung erforderlich ist, liegt die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften beim Bauherrn. Eine routinemäßige Überprüfung durch die Bauaufsicht findet dann nur nicht statt.
Darüber hinaus können bei größeren Gartenhäusern zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz und die Standsicherheit gestellt werden.
An dieser Stelle sei nochmals auf die Definition des Gartenhauses hingewiesen: In der Bauordnung (BauO) wird das Gartenhaus unabhängig von der Grundfläche als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten (Nebenanlage) eingestuft. Darunter fallen z.B. Geräteschuppen im Garten. Lauben in Schrebergärten fallen in der Regel unter das Bundeskleingartengesetz und sind gesondert zu betrachten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Für Bauvorhaben in Hessen sind die Regelungen zu den Abstandsflächen von besonderer Bedeutung, da sie die Interessen der Nachbarn schützen. Sie sind in § 6 der Landesbauordnung (LBO) definiert und verlangen grundsätzlich mindestens einen Grenzabstand für Gebäude von 2,50 Meter zu den realen Grundstücksgrenzen. Bei ideellen Grenzen, die nur zivilrechtlich relevant sind, kann der Grenzabstand zum Nachbargrundstück unterschritten werden, wobei die Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu beachten sind. Bei realen Grenzen ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich und es können sich zusätzliche brandschutztechnische Anforderungen ergeben.
Gemäß § 6 Abs. 10 HBO dürfen Gartenhäuser jedoch unter bestimmten Voraussetzungen an der Grenze errichtet werden:
- Maximal 3,00 m Wandhöhe an der Grundstücksgrenze
- Maximal 25,00 m² Wandfläche an der Grundstücksgrenze
- Maximal 15,00 m Länge an den Grundstücksseiten
Es ist wichtig, diese Werte für die Grenzbebauung am Nachbargrundstück im Auge zu behalten. Insbesondere wenn ein Bauwerk, wie z.B. ein Carport, an der Grundstücksgrenze steht, ist die maximale Länge von 15 Meter zu beachten. Darüber hinaus werden in der HBO weitere Regelungen zur Bebauung an der Nachbargrenze getroffen. So ist z.B. ein Mindestabstand von mindestens 1 m einzuhalten, wenn nicht unmittelbar an die Grenze gebaut wird.
Wird einer der vorgenannten Werte überschritten, ist die schriftliche Zustimmung des betroffenen Nachbarn und ein begründeter Antrag auf Abweichung bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Dieser Antrag ist auch dann erforderlich, wenn das Gartenhaus aufgrund seiner Abmessungen genehmigungsfrei ist und kein vollständiger Bauantrag gestellt werden muss. Ein Versäumnis in diesem Bereich kann zu Konflikten mit den Nachbarn und sogar zu einer Rückbauverfügung durch die Bauaufsicht führen. Je nach Ausmaß der Überschreitung der Grenzbebauung kann auch die Eintragung einer Baulast auf dem Nachbargrundstück erforderlich sein. Die Nachbarn sollten nach Möglichkeit auf den Bauvorlagen wie Lageplan, Baubeschreibung oder Bauzeichnungen unterschreiben.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Sofern nur eine ideelle Grundstücksteilung vorliegt, tritt die WEG gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wie ein Eigentümer des Gesamtgrundstücks auf und ist für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich. Konkret bedeutet dies, dass Vorschriften zur Grenzbebauung oder auch zur maximal zulässigen Grundfläche (GRZ) von allen Wohnungseigentümern gemeinsam eingehalten werden müssen.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben der Zustimmung der Nachbarn werden meist weitere Auflagen, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert. Es ist ratsam, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Gartenhauses zu besprechen und zu organisieren. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus im Bundesland Hessen.
Gerne übernehmen wir für dich eine Vorprüfung der Bauordnung (BauO), in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für dein Gartenhaus in Hessen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen?
Die Kosten sind abhängig von der Anzahl der beteiligten Fachstellen bzw. der Wahl des Baugenehmigungsverfahrens, der Komplexität des Bauplanungsrechts, der Größe, der Höhe und den Herstellungskosten des gewählten Bauwerks. Zur Ermittlung der anrechenbaren Kosten des Vorhabens und der Höhe der an die Baubehörde zu entrichtenden Gebühr ist die Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes heranzuziehen. Für Hessen ist hier ein Mindestbetrag zwischen 100 und 300 Euro vorgesehen.
Neben diesen Kosten sind auch die Gebühren für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen, die bauordnungsrechtliche Prüfung sowie die Kosten eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers zu berücksichtigen. Gegebenenfalls sind noch Kosten für einzelne Standsicherheitsnachweise zu berücksichtigen.
Nach unseren Erfahrungen liegen die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen in der Regel zwischen 800 und 1.200 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen?
Für den Bau eines Gartenhauses im Garten sind in Hessen einige Unterlagen zusammenzustellen bzw. erstellen zu lassen, die in der Regel in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Baubehörde einzureichen sind. Einige Bauämter bieten bereits digitale Verfahren an, die helfen können, Papier und eventuell auch Zeit zu sparen. Mit einer vollständigen Umsetzung des digitalen Bauantrags ist jedoch erst in naher Zukunft zu rechnen.
Für den Bauantrag sind insbesondere folgende Unterlagen erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Gartenhauses (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Gartenhauses
Wichtig:
Für den Bauantrag eines Gartenhauses ist in Hessen in den meisten Fällen ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich. Diese fachkundigen Personen, das können Architekten, Bauingenieure oder andere entsprechend qualifizierte Personen sein, stellen alle erforderlichen Unterlagen zusammen, prüfen das Baurecht und leisten die erforderliche Unterschrift auf den Antragsunterlagen. Ist das Gartenhaus verfahrensfrei, können sie auch bei der Beantragung einer Ausnahme oder Befreiung behilflich sein. In der Regel darf der Bauherr den Bauantrag nicht selbst einreichen, da diese Regelung sowohl die Haftung klärt als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen sicherstellt. Nähere Auskünfte erteilt das Bauamt. Ein weiterer Vorteil: Der Bauvorlageberechtigte kann zusätzlich ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem die Baubehörde einige Punkte der Bauordnung (BauO) nicht mehr prüfen muss. Das spart Zeit und verringert das Risiko von Planungsfehlern und zeitraubenden Nachforderungen.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Hessen erteilt wird?
In Hessen dauert die Bearbeitung eines Bauantrags für ein Gartenhaus in der Regel ein bis drei Monate, nachdem alle erforderlichen Unterlagen beim Bauamt eingegangen sind. Es kann jedoch vorkommen, dass diese Frist überschritten wird. Dies ist z.B. der Fall, wenn gleichzeitig Abweichungen oder Befreiungen beantragt werden. In solchen Fällen wird über jeden Antrag einzeln von einer Baukommission entschieden, die nur alle paar Wochen tagt. Auch Nebenbestimmungen oder ein umfangreiches Bauplanungsrecht können die Bearbeitungszeit verlängern.
Aber Achtung: Je nach gewähltem Genehmigungsverfahren gibt es gesetzliche Fristen, innerhalb derer die Bauaufsichtsbehörde einen Bescheid erteilen muss. Diese Fristen beginnen jedoch erst zu laufen, wenn alle Antragsunterlagen vollständig vorliegen. Die Vollständigkeit der Unterlagen entspricht aber nicht unbedingt dem Zeitpunkt der Antragstellung, da die Bauaufsichtsbehörde nach einer Vorprüfung weitere Unterlagen nachfordern kann. Somit hat die Bauaufsichtsbehörde einen gewissen Spielraum, die für sie geltenden Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Entscheidung für ein Genehmigungsverfahren hängt vom Bauvorhaben, dem Standort und den spezifischen planungsrechtlichen Bestimmungen ab. Je nach Verfahren unterscheiden sich die Gebühren, die Rechtssicherheit und die Anzahl der beteiligten Fachbehörden. Liegt ein Bebauungsplan vor und sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann die Genehmigungsfreistellung (Bauanzeige) gewählt werden. Neu: Bis zum 31.12.2030 kann im ungeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB auch das Freistellungsverfahren gewählt werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde und die Gemeinde zustimmen. In diesem Fall verkürzt sich die Entscheidungsfrist auf 6 Wochen. Dieses Verfahren bietet jedoch keine vollständige Rechtssicherheit im Sinne einer Baugenehmigung.
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird häufig gewählt, da es weniger beteiligte Fachstellen als das vollständige Genehmigungsverfahren hat und sich die Entscheidungsfrist von 5 Monaten auf ca. 3 Monate verkürzt. Für die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens (Bauanzeige) oder des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist in Hessen jedoch in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Hessen für die Erteilung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Hessen ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
Sofern in Hessen ein Gartenhaus ohne entsprechende Baugenehmigung oder Ausnahme/Befreiung errichtet wird, gilt dies als “Schwarzbau” und wird als Ordnungswidrigkeit geahndet. Diese Zuwiderhandlung kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die Baubehörde behält sich darüber hinaus vor, die Nutzung zu untersagen und gegebenenfalls den Rückbau zu verlangen. Auch nach mehreren Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass ein unrechtmäßig errichtetes Bauwerk immer noch zurückgebaut werden kann.
Falls du dein Gartenhaus bereits ohne die erforderliche Genehmigung errichtet hast und nun eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich bitte über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
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