Bayern
- 1. Brauche ich in Bayern eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Bayern?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Bayern?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Bayern erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
1. Brauche ich in Bayern eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Planst du den Anbau deines Wohnhauses durch einen Wintergarten im Bundesland Bayern, musst du unbedingt einen Bauantrag beim zuständigen Bauamt stellen. Am besten liest du dir vorher unseren Artikel durch, um dich über alle wichtigen Vorschriften für die Planung deines Wintergartens in Bayern zu informieren.
Noch ein Hinweis:
Solltest du deinen Wintergarten in Bayern nicht beheizen, gelten unter Umständen andere Vorschriften. Aber auch das ist nicht verfahrensfrei, da ein Kaltwintergarten baurechtlich wie ein Wintergarten behandelt wird. Je nach Ausführung gelten jedoch veränderte Berechnungen, z.B. bei der Wohnfläche. Nutze gerne unseren planstuuvCHECK für eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht.
In Bayern ist jeder Wintergarten ein Gebäude im Sinne des Bauordnungsrechts, so dass bei der Planung bestimmte baurechtliche Vorschriften zu beachten sind.
Wir empfehlen, sich vorab bei der zuständigen Baubehörde zu erkundigen, welche speziellen Vorschriften und Bebauungspläne für deinen Ort in Bayern gelten. Neben den allgemeinen Bestimmungen der Bayrischen Bauordnung (BayBO) können nämlich zusätzliche Vorschriften der Gemeinde die Planung des Wintergartens stark beeinflussen.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Die Bauaufsichtsbehörden prüfen dein Vorhaben entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder anhand eines gültigen Bebauungsplans. Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde aufgestellt und regelt die örtlichen Festsetzungen für die Bebauung. Die wichtigsten Festsetzungen sind neben gestalterischen Vorgaben die Baugrenze, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Liegt kein B-Plan vor, wird das Bauvorhaben nach §34 oder §35 BauGB beurteilt. Der große Unterschied zu einem B-Plan liegt in der individuellen Beurteilung deines Bauvorhabens. Beim §34 BauGB muss sich der Wintergarten in die nähere Umgebung einfügen. Der §35 BauGB beschreibt den Außenbereich von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen und ist besonders geschützt, um eine Zersiedelung der Ortschaften zu verhindern. In diesem Bereich muss das Bauvorhaben privilegiert sein, um genehmigt zu werden.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Die Grundflächenzahl (GRZ) ist eine wichtige Kennzahl, die festlegt, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche bebaut bzw. versiegelt werden darf. Sieht ein Bebauungsplan beispielsweise eine GRZ von 0,3 vor, bedeutet dies, dass in der Regel 30 % der Grundstücksfläche mit dem Wohnhaus inklusive Wintergarten bebaut werden dürfen. Jeder Bebauungsplan wird durch eine gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt, die die genaue Berechnung der GRZ regelt. Die BauNVO wurde seit ihrer Einführung im Jahr 1962 mehrfach geändert, ist aber nach wie vor gültig. Wenn der Bebauungsplan nach 1990 aufgestellt wurde, gibt es zusätzlich einen Höchstwert für die Fläche, die maximal versiegelt werden darf. Dabei werden alle Flächen wie Zufahrten, Carports, Geräteschuppen und befestigte Wege berücksichtigt. In der Regel beträgt der Höchstwert das 1,5-fache der festgesetzten GRZ, was in diesem Beispiel einer Fläche von 0,45 entspricht.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird analog zur GRZ im Bebauungsplan in Verbindung mit der BauNVO festgesetzt und gibt im Gegensatz zur GRZ den maximalen Flächenanteil der Wohnnutzung an. In Bayern ist bei einer Überschreitung der GRZ oder GFZ durch einen Wintergarten ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung zu stellen.
Die Baugrenze definiert das Baufenster, innerhalb dessen das Wohnhaus errichtet werden darf. Der Wintergarten zählt baurechtlich zur Hauptnutzung und muss daher ebenfalls innerhalb der Baugrenze liegen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine Überschreitung der Baugrenze mit einem begründeten Befreiungsantrag zu beantragen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Neben der Baugenehmigung gibt es noch sogenannte Baunebenrechte, für die einzelne Genehmigungen der zuständigen Ämter unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten durch die Bauaufsichtsbehörden des Bundeslandes Bayern erforderlich sein können. Um diese Genehmigungen muss sich die Bauherrschaft selbst kümmern. Dies gilt auch für verfahrensfreie Anlagen. Hierzu gehören unter anderem:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass auch der Anbau eines Kaltwintergartens anstelle eines beheizten Wintergartens nicht genehmigungsfrei ist. Der Kaltwintergarten ist ein Gebäude mit Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung, so dass für Kaltwintergarten ein Bauantrag gestellt werden muss.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Das Nachbarrecht ist im Bundesland Bayern von großer Bedeutung. Grundsätzlich müssen in Bayern alle Eigentümer der an das Grundstück angrenzenden Grundstücke dem Bauvorhaben zustimmen. Auch dann, wenn sie nur indirekt betroffen sind. Stimmen die Nachbarn dem Bau des Wintergartens nicht zu, kann die Baugenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde trotzdem erteilt werden. Allerdings erhalten die Nachbarn, die ihre Zustimmung für dein Vorhaben verweigert haben, dann eine entsprechende Mitteilung und das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen den Baugenehmigungsbescheid einzulegen. Anders verhält es sich, wenn der Wintergarten den in Art. 6 der Bayerischen Bauordnung festgelegten Mindestabstand von 3,00 m zur Grundstücksgrenze nicht einhält. In diesem Fall ist der Nachbar direkt betroffen und seine Zustimmung für die Erteilung der Baugenehmigung zwingend erforderlich. Im Bauantrag muss dann zusätzlich eine Abweichung vom Art. 6 beantragt und entsprechend begründet werden. Rechtlich macht es jedoch einen Unterschied, ob es sich um eine reale oder nur ideelle Teilung der Grundstücksflächen handelt.
Sind die Grundstücke nur ideell geteilt, sind unter Umständen keine Abstandsflächen für die Bauaufsichtsbehörde erforderlich, da die Grundstücksgrenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. Stattdessen sind jedoch die Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu beachten.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Die zivilrechtlichen Aspekte sind nicht Bestandteil der bauaufsichtlichen Prüfung, d.h. sie müssen vom Antragsteller selbst geprüft werden. Besonders zu beachten ist die bereits erwähnte GRZ und damit verbundene Anlagen, die für das gesamte Flurstück gelten kann.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben den Brandschutzauflagen können weitere Nachweise, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Wintergartens zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deinen Wintergarten in Bayern.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deinen Wintergarten in Bayern einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Bayern?
Die Gebühren für den Bauantrag eines Wintergartens in Bayern hängen einerseits davon ab, wie viele Fachstellen beteiligt sind bzw. wie komplex das geltende Planungsrecht ist, und andererseits von der Größe und den Herstellungskosten des Wintergartens. Die Bayerische Gebührenordnung regelt dabei die anrechenbaren Kosten von Gebäuden und bestimmt die Höhe der Gebühr bei der Baubehörde. Als Mindestbetrag musst du im Bundesland Bayern mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Hierzu kommen die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen für den Bauantrag und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Weitere Kosten fallen gegebenenfalls für individuelle Standsicherheitsnachweise an.
Die Gesamtkosten für die Baugenehmigung eines Wintergartens in Bayern betragen erfahrungsgemäß in der Regel ca. 1.000 Euro bis 2.000 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Bayern?
Für den Bauantrag eines Wintergartens müssen in Bayern einige Unterlagen zusammengestellt werden. Die meisten Bauämter bieten jedoch bereits digitale Verfahren an, so dass auf die dreifache Einreichung der Antragsunterlagen in Papierform verzichtet werden kann. Die schriftliche Zustimmung der Nachbarn ist aber nach wie vor auch hier empfehlenswert, um spätere Konflikte mit den Nachbarn zu vermeiden.
Folgende Unterlagen sind dabei hauptsächlich erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular (inkl. Nachbarzustimmungen)
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Wintergartens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Wintergartens (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Wintergartens
- ggf. Nachweis des Wärmeschutzes
- ggf. Nachweis des Brandschutzes
Wichtig:
Um in Bayern eine Baugenehmigung für einen Wintergarten zu erhalten, ist grundsätzlich ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich. Dieser ist entsprechend ausgebildet und erstellt für dich die notwendigen Unterlagen, prüft das Baurecht, unterschreibt alle Seiten und reicht dann den Antrag ein. Das kann ein Architekt, Bauingenieur oder eine andere fachkundige Person mit entsprechender Ausbildung und Versicherung sein. Man darf als Bauherrschaft den Antrag in der Regel nicht alleine einreichen, weil durch diese Regelung zum einen die Haftung geklärt und zum anderen die fachkundige Erstellung der Antragsunterlagen sichergestellt werden soll. Der Bauvorlageberechtigte kann für den Bauantrag des Wintergartens im Bundesland Bayern außerdem ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, da einige Punkte aus der Landesbauordnung (BayBO) vorab geprüft werden. Die Baubehörde muss sich dann nicht mehr mit diesen Punkten befassen und kann einige Verfahrensschritte überspringen. Ein weiterer Vorteil für dich ist, dass die Bauvorlagen gut und vollständig ausgearbeitet sind, so dass Planungsfehler verhindert und Nachforderungen des Bauamtes auf ein Minimum beschränkt werden können.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Bayern erteilt wird?
Nach Eingang des Bauantrags beträgt die Bearbeitungszeit beim Bauamt in Bayern in der Regel ein bis drei Monate. Die Bearbeitungszeit kann auch länger als drei Monate dauern, wenn z.B. Anforderungen aus Nebenrechten bestehen oder das Bauplanungsrecht oder der Wintergarten besonders umfangreich sind. Die Bearbeitungszeit hängt auch davon ab, ob gleichzeitig Abweichungen oder Befreiungen beantragt werden. Über diese Anträge entscheidet im Einzelfall eine Baukommission, die nur alle paar Wochen tagt.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Man unterscheidet in Bayern zwei verschiedene Genehmigungsverfahren: das vollständige und das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Sie unterscheiden sich in der Anzahl der beteiligten Stellen, im Prüfungsumfang und darin, ob es eine Entscheidungsfrist für die Baubehörde gibt. Das vereinfachte Verfahren wird in der Regel gewählt, da ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser im Vorfeld einen Teil der zu prüfenden Punkte des vollständigen Verfahrens übernimmt und das Bauamt innerhalb einer Frist von 3 Monaten eine Entscheidung getroffen haben muss. Diese Frist beginnt nicht mit dem Datum der Antragstellung, sondern mit der Vollständigkeit der Unterlagen. Die Vollständigkeit der Antragsunterlagen ist erst dann gegeben, wenn keine Unterlagen mehr nachgefordert werden. Die Baubehörde hat also einen gewissen Spielraum, die geltenden Fristen, innerhalb derer über einen Bauantrag entschieden werden muss, für sich zu verlängern. Wird diese Frist von der Baubehörde versäumt, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Antrag wird als genehmigt betrachtet.
Beim vollständigen Genehmigungsverfahren, bei dem die Bauaufsichtsbehörde eine Reihe von Vorschriften prüft, gibt es keine Entscheidungsfrist und die Bearbeitungszeit kann unter Umständen sehr lang sein. Die Wahl des Genehmigungsverfahrens hängt vom Bauvorhaben, dem Bauort und dem jeweiligen Planungsrecht ab. Für die Durchführung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens im Bundesland Bayern ist jedoch ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Bayern für die Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
Wenn du in Bayern einen Wintergarten errichtest, ohne dafür eine Baugenehmigung oder eine Befreiung oder Abweichung beantragt zu haben, handelt es sich um einen “Schwarzbau”, der eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Aber das ist noch nicht alles. Die Baubehörde kann dir auch die Nutzung des Wintergartens untersagen und als härteste Konsequenz den Abriss verlangen. Es gibt auch keinen automatischen Bestandsschutz, so dass der Abriss eines Schwarzbaus auch noch nach einigen Jahren angeordnet werden kann.
Wenn du deinen Wintergarten bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen als allgemeine Ratschläge und Orientierungshilfen. Dennoch kann keine Gewährleistung oder Garantie für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Inhalte übernommen werden. Insbesondere im Bereich der Bauordnungen und sonstiger rechtlicher Vorschriften kann es jederzeit zu Änderungen kommen, die in den hier dargestellten Inhalten nicht berücksichtigt sind. Wir empfehlen dringend, sich vor der Umsetzung von Projekten oder der Einhaltung von Vorschriften immer mit den aktuell geltenden Gesetzen, Bauordnungen oder sonstigen relevanten Regelungen vertraut zu machen oder fachkundigen Rat einzuholen. Für Schäden oder Nachteile, die durch die Nutzung der bereitgestellten Informationen entstehen, wird keine Haftung übernommen.