Bayern
- 1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Bayern eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Bayern eine Baugenehmigung?
Für den Bau von Gartenhäusern gelten in Bayern besondere baurechtliche Bestimmungen. Es empfiehlt sich daher, vor Beginn der Planung zu prüfen, ob ein Bauantrag gestellt werden muss.
Für Gartenhäuser mit einem Rauminhalt von weniger als 75 Kubikmetern ist in Bayern unter Umständen keine Baugenehmigung erforderlich. Zu beachten ist aber, dass der genannte Grenzwert in Bayern nur für den sogenannten “Innenbereich” und nicht für den “Außenbereich” gilt. Das bedeutet: Wer nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil wohnt, muss einen Bauantrag bereits ab 20 Kubikmeter stellen.
Aber Achtung: Diese Regelungen sind an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und gelten nicht uneingeschränkt. Das geplante Bauvorhaben muss den Festsetzungen eines Bebauungsplans entsprechen, sofern ein solcher existiert, und darf öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Dies kann der Fall sein, wenn das Bauvorhaben das Stadtbild stört oder die Nachbarschaft beeinträchtigt wird. Das Nachbarschaftsrecht spielt eine wichtige Rolle und ist unbedingt zu beachten.
Um eine Ordnungswidrigkeit oder gar einen Rückbau zu vermeiden, haben wir in diesem Artikel hilfreiche Informationen und die wichtigsten Vorschriften zusammengestellt. Du kannst auch unseren planstuuvCHECK nutzen, um eine erste kostenlose und unverbindliche Antwort zur Genehmigungspflicht zu erhalten.
Wichtig zu wissen:
Das Gartenhaus wird in der Landesbauordnung (LBO) entweder als Gebäude ohne Aufenthaltsraum, Toilette oder Feuerstätte oder mit einem Aufenthaltsraum eingestuft. Je nach Nutzung ergibt sich die Pflicht zum Bauantrag und die Art und Weise der Einreichung.
Für bestimmte Gartenhäuser ist zwar, wie bereits erwähnt, keine Baugenehmigung erforderlich, dennoch sind die baurechtlichen Vorschriften zu beachten. Hier handelt der Bauherr eigenverantwortlich. Es empfiehlt sich daher, sich vor Beginn der Planung bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Landkreises über die spezifischen Vorschriften in der betreffenden Gemeinde zu informieren, da z.B. die Bebauungspläne regional sehr unterschiedlich sein können.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Obwohl nicht alle Bauvorhaben baurechtlich genehmigungspflichtig sind, empfiehlt sich vor dem Bau eines Gartenhauses eine rechtliche Prüfung. Bei der Beurteilung eines Bauantrags für ein Gartenhaus stehen drei Beurteilungskriterien im Vordergrund:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
Der Bebauungsplan enthält konkrete Festsetzungen wie Dachneigung, Materialien, Farben, Baugrenzen, Flächen für Nebenanlagen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Anhand dieser Kriterien beurteilt die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Bei der Prüfung nach § 34 BauGB wird im Einzelfall geprüft, ob sich das Bauvorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt. Dies gilt, wenn kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt. Liegt das Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, kommt § 35 BauGB zur Anwendung. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Im Bebauungsplan (B-Plan) der Gemeinde oder Stadt werden eine Reihe von gestalterischen Festsetzungen getroffen, die für jedes Gebiet individuell aufgestellt werden.
Ein zentrales Element des B-Plans ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Eine GRZ von 0,3 bedeutet zum Beispiel, dass 30 Prozent der Fläche mit Hauptanlagen (Wohnhaus und Terrasse) bebaut werden dürfen. Aber Achtung: Meist gibt es auch eine Obergrenze für die Restfläche, zu der auch andere Flächen wie Zufahrten, Gartenhäuser, Wege, Carports oder Garagen zählen. In der Regel beträgt die Obergrenze das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,3 * 1,5 = 0,45. Wird diese Obergrenze überschritten, muss unabhängig von der Notwendigkeit eines Bauantrags ein begründeter Antrag auf Befreiung bei der Gemeinde oder Stadt gestellt werden. Dies macht deutlich, wie wichtig es ist, vor Beginn der Planung den gültigen B-Plan genau zu prüfen.
Der B-Plan setzt in der Regel auch Baugrenzen fest. Diese legen fest, in welchen Bereichen bauliche Anlagen, die zur Hauptnutzung gehören, errichtet werden dürfen. Freistehende Gartenhäuser, die als Nebenanlagen gelten, können in der Regel auch außerhalb dieser Grenzen errichtet werden. Der B-Plan kann aber auch explizit Flächen ausweisen, auf denen die Errichtung von Gartenhäusern nicht zulässig ist. Darüber hinaus kann der B-Plan auch gestalterische Vorgaben machen. Diese können sich auf die Materialwahl, die Dachneigung oder auch auf die Begrünungspflicht von Gartenhäusern beziehen.
Insgesamt wird deutlich, dass die Planung und Errichtung von Gartenhäusern in Bayern eine genaue Kenntnis und Beachtung der B-Plan-Vorgaben erfordert.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Bevor man in Bayern mit dem Bau eines Gartenhauses im Garten beginnt, sollte man sich über alle erforderlichen Genehmigungen informieren. Neben der Baugenehmigung können auch besondere baunebenrechtliche Genehmigungen erforderlich sein.
Dazu gehören unter anderem denkmalschutzrechtliche Genehmigungen, wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen oder naturschutzrechtliche Genehmigungen. Darüber hinaus sind die Baumschutzsatzung des Landes sowie ggf. Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren zu beachten.
Auch wenn das Vorhaben verfahrensfrei ist, also keine Baugenehmigung erforderlich ist, liegt die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften beim Bauherrn.
Bei größeren Gartenhäusern können zusätzlich Anforderungen an den Brandschutz und die Standsicherheit gestellt werden.
An dieser Stelle sei nochmals auf die Definition des Gartenhauses hingewiesen: In der Bauordnung (BauO) wird das Gartenhäuschen unabhängig von den Quadratmetern als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten (Nebenanlage) eingestuft. Darunter fallen z.B. Geräteschuppen im Garten. Lauben in Schrebergärten fallen in der Regel unter das Bundeskleingartengesetz und sind gesondert zu betrachten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Beim Bauen, insbesondere in Grenznähe, ist es wichtig, die Vorgaben der Landesbauordnung (LBO) zu beachten, um Nachbarschaftsstreitigkeiten oder gar einen angeordneten Rückbau zu vermeiden. In Bayern regelt Art. 6 der Bayerischen Bauordnung die Abstandsflächen und den Nachbarschutz. Danach müssen Gebäude in der Regel mindestens 3,00 Meter von der tatsächlichen Grundstücksgrenze entfernt sein. Ideelle Grenzen können überschritten werden, wenn die Bestimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingehalten werden, da diese Grenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. Bei realen Grenzen ist die Zustimmung des Nachbarn zwingend erforderlich und es können zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz gestellt werden. Grundsätzlich ist jedoch in Bayern bei allen Bauanträgen die Zustimmung aller Eigentümer der an das Grundstück angrenzenden Nachbargrundstücke einzuholen. Diese sollten möglichst auf den Bauvorlagen wie Lageplan, Baubeschreibung oder Bauzeichnungen unterschreiben. Dies gilt auch dann, wenn die Nachbarn nur mittelbar betroffen sind. Stimmen die Nachbarn dem Bauvorhaben nicht zu, kann die Baugenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde trotzdem erteilt werden. Die Nachbarn, die ihre Zustimmung verweigert haben, erhalten dann aber einen entsprechenden Bescheid über das Vorhaben und haben das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen den Baugenehmigungsbescheid einzulegen.
Für Gartenhäuser gibt es jedoch Ausnahmen, die eine Grenzbebauung ohne Abweichungsantrag und ohne Zustimmung der Nachbarn ermöglichen. Diese dürfen nach Art. 6 Abs. 7 BayBO an der Grenze errichtet werden, wenn sie bestimmte Grenzwerte einhalten:
- max. Länge an der Grundstücksgrenze: 9,00 m
- max. Wandhöhe an der Grundstücksgrenze: 3,00 m
- max. Länge an allen Grundstücksseiten: 15,00 m
Es ist zu beachten, dass die maximale Länge der Grenzbebauung pro Grundstück auf 15 Meter begrenzt ist.
Insbesondere wenn ein Bauwerk, wie z.B. ein verfahrensfreier Carport oder eine Garage, an der Grundstücksgrenze steht, ist die maximale Länge zu beachten.
Wird eine der oben genannten Grenzen überschritten, ist die schriftliche Zustimmung des betroffenen Nachbarn einzuholen und ein begründeter Antrag auf Abweichung vom Grenzabstand bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese Anforderungen gelten auch dann, wenn das Gartenhaus hinsichtlich seiner Abmessungen verfahrensfrei ist. Versäumnisse können, wie bereits erwähnt, auch noch nach Jahren zu Konflikten mit den Nachbarn oder zur Anordnung des Rückbaus durch die Bauaufsichtsbehörde führen. Je nach Ausmaß der Überschreitung kann auch die Eintragung einer Baulast auf dem Nachbargrundstück verlangt werden.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist es wichtig zu wissen, dass sie gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als Eigentümer des gesamten Grundstücks auftreten und damit gemeinsam für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich sind. Das bedeutet, dass alle gemeinsam die Vorschriften zur Grenzbebauung und zur maximal zulässigen Grundfläche (GRZ) einhalten müssen.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben der Zustimmung der Nachbarn werden meist weitere Auflagen, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, für die Bebauung gefordert. Es ist ratsam, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Gartenhauses zu besprechen und zu organisieren. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus im Bundesland Bayern.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung der Bauordnung (BauO), in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für dein Gartenhaus in Bayern einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern?
Es gibt verschiedene Einflussfaktoren, die die Kosten eines Bauantrags für ein Gartenhaus in Bayern maßgeblich beeinflussen. Die Anzahl der beteiligten Fachstellen, die Komplexität des Bauplanungsrechts, die Größe, die Höhe und die Herstellungskosten des Gartenhauses spielen dabei eine entscheidende Rolle. Die Gebührenordnung des Landes regelt die anrechenbaren Kosten des Vorhabens und die Höhe der an die Baubehörde zu entrichtenden Gebühr. Der Mindestbetrag liegt in der Regel zwischen 100 und 300 Euro.
Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen, die baurechtliche Prüfung und die Kosten eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Weitere Kosten können ggf. für individuelle statische Berechnungen anfallen.
Fazit: Nach unseren Erfahrungen liegen die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern in der Regel zwischen 800 und 1.200 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern?
Wenn du in Bayern ein Gartenhaus bauen willst, musst du eine Reihe von Unterlagen erstellen oder erstellen lassen und in der Regel in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Baubehörde einreichen. Die meisten Behörden haben bereits digitale Verfahren eingeführt, bei denen keine Originalunterschriften mehr erforderlich sind. Die schriftliche Zustimmung der Nachbarn ist aber nach wie vor empfehlenswert, um spätere Konflikte mit den Nachbarn zu vermeiden.
Für den Bauantrag sind insbesondere folgende Unterlagen erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular (inkl. Nachbarzustimmungen)
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Gartenhauses (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Gartenhauses
Wichtig:
Für die Baugenehmigung eines Gartenhauses ist in Bayern nach der Bauordnung (BauO) in den meisten Fällen die Mitwirkung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers erforderlich. Diese fachkundigen Personen, das können Architekten, Bauingenieure oder andere entsprechend qualifizierte Personen sein, übernehmen die Zusammenstellung aller erforderlichen Unterlagen, die baurechtliche Prüfung und die Einreichung des Bauantrags für den Bauherrn. Der Bauherr darf den Bauantrag in der Regel nicht selbst einreichen, da diese Regelung sowohl die Haftung klärt als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen sicherstellt. Sollte das Gartenhaus verfahrensfrei sein, aber begründete Ausnahme- oder Befreiungsanträge erforderlich sein, kann das Bauamt klären, ob ein Bauvorlageberechtigter erforderlich ist. Außerdem können Bauvorlageberechtigte häufig ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, das die Dauer des Antragsverfahrens verkürzt und Nachforderungen minimiert, weil bestimmte Punkte aus der Landesbauordnung (BayBO) vorab geprüft werden. Die Baubehörde muss sich dann mit diesen Punkten nicht mehr befassen und kann einige Verfahrensschritte überspringen.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Bayern erteilt wird?
Die Bearbeitungszeit für einen Bauantrag für ein Gartenhaus beträgt in Bayern in der Regel ein bis drei Monate. Zusätzliche Aspekte wie Anträge auf Abweichungen oder Befreiungen, z.B. für Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken, oder komplexe baurechtliche Anforderungen sowie Anforderungen aus Nebenrechten können die Bearbeitungszeit jedoch verlängern. Diese Anträge werden von einer Baukommission bearbeitet, die nur in mehrwöchigen Abständen tagt.
Die Bauaufsichtsbehörde muss jedoch bestimmte Entscheidungsfristen einhalten, die mit dem Eingang der vollständigen Antragsunterlagen beginnen. Diese Fristen sind nicht mit dem Zeitpunkt der Antragstellung gleichzusetzen, da die Behörde nach der Vorprüfung ggf. weitere Unterlagen nachfordern kann. Der Behörde steht daher ein gewisser Spielraum zur Verfügung, die Bearbeitungsfristen zu strecken.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
In Bayern gibt es nach der Landesbauordnung (LBO) zwei verschiedene Genehmigungsverfahren: das umfassende und das vereinfachte Verfahren. Diese unterscheiden sich hinsichtlich der Anzahl der beteiligten Fachstellen, des Prüfungsumfangs und der Entscheidungsfristen für die Baubehörde. Das vereinfachte Verfahren ist in der Regel die erste Wahl, da ein Entwurfsverfasser einen Teil der Prüfpunkte des vollständigen Verfahrens abdeckt und die Behörde aufgrund des geringeren Prüfaufwandes innerhalb von drei Monaten eine Entscheidung treffen muss. Wird diese Frist von der Behörde versäumt, gilt der Antrag aufgrund der so genannten Genehmigungsfiktion als genehmigt. Im vollständigen Verfahren, das eine umfangreichere Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde vorsieht, gibt es keine feste Entscheidungsfrist, was zu einer längeren Bearbeitungszeit führt. Eine Bauanzeige wie in anderen Bundesländern gibt es in Bayern nicht. Anstelle der Bauanzeige wird in der Regel das vereinfachte Verfahren gewählt. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt vom konkreten Bauvorhaben, dem Standort und den geltenden baurechtlichen Vorschriften ab. Für das vereinfachte Genehmigungsverfahren ist in Bayern jedoch in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Bayern für die Erteilung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere Dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
Wird ein Gartenhaus in Bayern ohne gültige Baugenehmigung oder Ausnahme/Befreiung errichtet, handelt es sich um einen “Schwarzbau” und damit um eine Ordnungswidrigkeit. Eine solche Tat kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Darüber hinaus hat die Baubehörde das Recht, die Nutzung zu untersagen und den Rückbau zu verlangen. Auch nach mehreren Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, d.h. eine unrechtmäßig errichtete bauliche Anlage kann immer noch zum Rückbau verpflichtet werden.
Wenn du dein Gartenhaus bereits ohne Genehmigung errichtet hast und nun eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
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