- 1. Brauche ich eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
1. Brauche ich eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Wenn du als Hausbesitzer dein Haus durch einen Wintergarten erweitern möchtest, kommst du in der Regel um einen Bauantrag oder zumindest um eine Bauanzeige nicht herum. Dabei spielt es häufig keine Rolle, ob der Wintergarten beheizt wird oder nicht. Auch eine Terrassenüberdachung, die allseitig mit Glasschiebeanlagen geschlossen werden kann, wird vom Bauamt oft wie ein Wintergarten behandelt. Die Genehmigungspflicht ist in den einzelnen Bundesländern in den Landesbauordnungen geregelt. Diese sind zwar im Wesentlichen ähnlich, da eine Musterbauordnung zugrunde liegt, unterscheiden sich aber dennoch. Damit du vor der Ausführung ausreichend informiert bist und keine Ordnungswidrigkeit begehst, haben wir in diesem Artikel die wichtigsten Vorschriften für den Bau eines Wintergartens für dich zusammengestellt.
Wenn du nur den Bau einer Terrassenüberdachung planst, solltest du wissen, dass diese bis zu einer bestimmten Grundfläche oft verfahrensfrei ist. Informiere dich dazu einfach in unserem Artikel über Baugenehmigungen für Terrassenüberdachungen. Nutze auch unseren planstuuvCHECK für eine erste kostenlose und unverbindliche Antwort zur Genehmigungspflicht von Wintergärten.
Grundsätzlich handelt es sich bei Wintergärten um Gebäude im Sinne des Bauordnungsrechts, weshalb eine Reihe von baurechtlichen Vorschriften gelten. Dazu gehören neben den allgemeinen Anforderungen auch ortsabhängige Gestaltungsvorgaben in den entsprechenden Bebauungsplänen der Gemeinden und Städte oder landesabhängige Regelungen zum Brandschutz oder zur Standsicherheit. In Hessen, Niedersachsen oder Nordrhein-Westfalen muss beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen kein vollständiger Antrag gestellt werden. Wichtig ist jedoch, dass Verfahrensfreiheit nicht Rechtsfreiheit bedeutet. Der Bauherr ist weiterhin verpflichtet, alle Vorschriften einzuhalten – es findet lediglich keine Prüfung durch die Bauaufsicht statt. Darüber hinaus ist z.B. in Hessen trotz Verfahrensfreiheit eine „Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben“ sowie ein Standsicherheitsnachweis erforderlich. Wir empfehlen daher, sich im Vorfeld bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu erkundigen, welche Vorschriften bei der Errichtung des geplanten Wintergartens zu beachten sind.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Die Prüfung des Bauantrags durch die Bauaufsicht erfolgt nach drei Kriterien in folgender Reihenfolge:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
Liegt für das Plangebiet ein rechtskräftiger B-Plan vor, sind darin die örtlichen Bauvorschriften festgelegt. Neben allgemeinen gestalterischen Festsetzungen für Häuser und Anbauten wie Dachneigung, Dachmaterial oder Farbe der Außenwände sind dies vor allem Baugrenzen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Die Gemeinde und die Bauaufsichtsbehörde prüfen dann anhand dieser Festsetzungen die Genehmigungsfähigkeit. Wenn kein B-Plan vorliegt, das Wohngebiet aber im so genannten Innenbereich einer Gemeinde liegt, wird der Wintergarten nach § 34 BauGB beurteilt. Dieser regelt, dass sich Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen müssen. Außerhalb dieser im Zusammenhang bebauten Ortsteile befindet man sich im Außenbereich und der Wintergarten wird nach § 35 BauGB beurteilt. Dieser Paragraph soll der Zersiedelung von Orten entgegenwirken. Das bedeutet, dass nur privilegierte Bauvorhaben zulässig sind und Bauvorhaben wie der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Wohnhaus und die damit verbundene Erweiterung des Wohnraums besonders begründet werden müssen.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Die Baugrenze gibt den Bereich an, in dem das Grundstück mit der Hauptnutzung, dem Wohnhaus, bebaut werden darf. Der Wintergarten gehört baurechtlich zur Hauptnutzung (dem Wohnraum) und muss daher innerhalb der Baugrenze liegen. Überschreitungen der Baugrenze können jedoch zugelassen werden, wenn zusätzlich zum Bauantrag ein Befreiungsantrag gestellt und ausreichend begründet wird. Die Genehmigung eines solchen Befreiungsantrages ist nicht selten.
Durch die Grundflächenzahl (GRZ) wird festgelegt, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche bebaut werden darf. Ist z.B. im B-Plan für das Grundstück eine GRZ von 0,2 festgesetzt, dürfen in der Regel 20 % der Grundstücksfläche mit der Hauptnutzung, also dem Wohnhaus inkl. Wintergarten, bebaut werden. Zu beachten ist, dass in der Regel jeder B-Plan durch eine gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt wird. Diese regelt die genaue Berechnung der GRZ, da die Berechnung von 1962 bis heute mehrfach geändert wurde. Die alten Berechnungsgrundlagen sind auch weiterhin gültig. Wenn der Bebauungsplan nach 1990 aufgestellt wurde, ist zusätzlich zu beachten, dass es einen Höchstwert für die Fläche gibt, die insgesamt maximal versiegelt werden darf: die GRZ II. Zu dieser Fläche zählen dann neben der Hauptnutzung auch alle anderen Flächen wie z.B. Zufahrten, Carports, Gartenhäuser, aber auch alle befestigten Wege. Der Höchstwert der GRZ II beträgt in der Regel das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,2 * 1,5 = 0,3. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird analog zur GRZ im B-Plan in Verbindung mit der BauNVO festgesetzt und gibt im Gegensatz zur GRZ den maximalen Flächenanteil der Wohnnutzung an.
Wenn ein Wintergarten einen dieser Werte überschreitet, muss zwingend ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung gestellt werden – auch wenn für den Wintergarten in einigen Bundesländern eigentlich keine Baugenehmigung erforderlich wäre. Andernfalls droht eine Ordnungswidrigkeit, die zum Rückbau führen kann. Wie bereits erwähnt, bedeutet die Befreiung von der Baugenehmigungspflicht nicht, dass keine Vorschriften eingehalten werden müssen. Sie bedeutet lediglich, dass keine Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit eines verfahrensfreien Wintergartens liegt somit allein in der Verantwortung des Bauherrn.
1.3 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Ergänzend zu den übergeordneten Planungsvorgaben aus dem BauGB und den regionalen Bebauungsplänen sind die Vorgaben der Landesbauordnung deines Bundeslandes bei der Planung zu beachten. Hier spielt insbesondere das Nachbarrecht und die daraus resultierenden Abstandsflächen eine wichtige Rolle.
Zum Schutz der Nachbarn müssen Gebäude einen Mindestabstand zu den realen Grundstücksgrenzen einhalten. In den meisten Bundesländern beträgt der Mindestabstand 3,00 m, und in einigen 2,50 m. Auf unseren regionalen Unterseiten kannst du nachlesen, welcher Mindestabstand bzw. welche Abstandsflächen bei dir gelten. Sollte der Wintergarten diesen Mindestabstand zum Nachbargrundstück nicht einhalten, muss der Nachbar dem Bauvorhaben schriftlich zustimmen und es muss zusätzlich zum Bauantrag ein ausreichend begründeter Abweichungsantrag für das Unterschreiten der Abstandsflächen gestellt werden. Dies gilt auch, wenn der Wintergarten ohne Baugenehmigung errichtet werden könnte. Auch das Bundesland macht einen Unterschied, da z.B. in Bayern die Nachbarn wesentlich offensiver in das Bauantragsverfahren eingebunden werden. Handelt es sich bei den Grundstücksgrenzen nicht um reale, sondern nur um ideelle Grenzen, kann aus bauaufsichtlicher Sicht auf die Zustimmung der Nachbarn verzichtet werden, da die Grenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat.
Eine ideelle Teilung liegt vor, wenn das Grundstück in mehrere Parteien aufgeteilt wird und diese ein explizit geregeltes Sondernutzungsrecht haben. In diesem Fall hat der Bauherr jedoch alle Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu beachten. Diese zivilrechtlichen Aspekte sind nicht Bestandteil der bauaufsichtlichen Prüfung, d.h. sie müssen vom Antragsteller selbst geprüft und mit den anderen Hausbesitzern geklärt werden. Besonderes Augenmerk ist auf die bereits erwähnte GRZ und die damit verbundenen Anlagen zu richten, da diese in der Regel für das gesamte Grundstück gilt und somit alle Hausbesitzer gemeinsam für die Einhaltung verantwortlich sind.
Wenn der Wintergarten direkt oder in einem Abstand von weniger als 2,50 m an die realen Flurstückgrenzen gebaut werden soll, können neben der schriftlichen Zustimmungserklärung weitere Anforderungen an den Brandschutz gestellt werden. In der Regel müssen dann die Seiten, die weniger als 2,50 m von der Grenze entfernt sind, mit einer Brandwand oder einer Brandschutzverglasung ausgeführt werden. Darüber hinaus kann je nach Bundesland verlangt werden, dass auf dem betroffenen Nachbargrundstück sogenannte Baulasten eingetragen werden, mit denen sich der Nachbar verpflichtet, z.B. mit Neubauten bestimmte Abstände zum Wintergarten einzuhalten. Bei der Errichtung von Wintergärten in Niedersachsen werden z.B. regelmäßig solche Anbaubaulasten gefordert.
1.4 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Es ist wichtig zu beachten, dass neben der Baugenehmigung für einen Wintergarten zusätzliche Genehmigungen für Baunebenrechte der zuständigen Behörden erforderlich sein können, da es sich nicht um eine Nebenanlage, sondern um einen Wohnraum handelt. In diesem Fall ist der Bauherr verpflichtet, diese Genehmigungen selbständig einzuholen, sofern sie nicht im Rahmen des Bauantrags geprüft werden. Wird dies versäumt, haftet der Bauherr selbst. Dies gilt auch für verfahrensfreie Anlagen. Beispiele für Baunebenrechte sind:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass der Anbau eines Kaltwintergartens anstelle eines beheizten Wintergartens in den meisten Fällen ebenfalls nicht genehmigungsfrei ist. Auch Kaltwintergärten sind Gebäude mit Aufenthaltsräumen im Sinne der Bauordnung, so dass für die Errichtung des Kaltwintergartens eine Baugenehmigung beantragt werden muss.
Wir empfehlen daher, sich vorab beim zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. In einigen Bundesländern werden zusätzlich zu den Brandschutzauflagen besondere Standsicherheitsnachweise oder die Beteiligung staatlich anerkannter Sachverständiger gefordert. Am besten ist es daher, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Wintergartens zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart viel Zeit, Mühe und vermutlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für den Wintergarten.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns einfach eine unverbindliche Anfrage.
Für einen ersten kostenlosen und unverbindlichen Überblick, ob du für deinen Wintergarten einen Bauantrag stellen musst, kannst du auch unseren planstuuvCHECK nutzen.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Die Kosten für den Bauantrag eines Wintergartens hängen zum einen von der Anzahl der beteiligten Fachämter bzw. der Komplexität des örtlichen Planungsrechts ab, und zum anderen von der Größe und den Herstellungskosten des Wintergartens. Jedes Bundesland hat eine eigene Gebührenordnung, die die anrechenbaren Kosten regelt und die Höhe der Gebühr bei der Baubehörde festlegt. Als Mindestbetrag ist in der Regel mit ca. 100 Euro bis 300 Euro zu rechnen.
Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Gegebenenfalls fallen weitere Kosten für individuelle Standsicherheitsnachweise an.
Die Erfahrung zeigt, dass sich die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in der Regel auf ca. 1.000 Euro bis 2.000 Euro belaufen.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Um eine Baugenehmigung für einen Wintergarten zu erhalten, müssen verschiedene Unterlagen zusammengestellt oder in Auftrag gegeben und in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes eingereicht werden. Einige Bauämter bieten bereits digitale Verfahren an, die den Papieraufwand reduzieren können. In Hamburg und Niedersachsen werden beispielsweise nur noch Anträge im digitalen Verfahren angenommen. Bis zur flächendeckenden Einführung der vollständig digitalen Antragstellung werden aber voraussichtlich noch einige Jahre vergehen. Es lohnt sich aber, beim zuständigen Bauamt nachzufragen, in welcher Form und in welcher Anzahl der Antrag einzureichen ist.
Grundsätzlich sind folgende Unterlagen einzureichen:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular und ggf. weitere Formulare
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Wintergartens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Wintergartens (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Wintergartens
- ggf. Nachweis des Wärmeschutzes
- ggf. Nachweis des Brandschutzes
Wichtig:
Für den Bauantrag eines Wintergartens muss in der Regel ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung beauftragt werden. Der Bauherr darf den Bauantrag in der Regel nicht selbst einreichen. Diese Person verfügt über eine entsprechende Ausbildung und ist für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen, die bauplanungsrechtliche Prüfung, die Unterzeichnung aller Unterlagen und die Einreichung verantwortlich. Es handelt sich dabei um Architekten, Bauingenieure oder andere fachkundige Personen mit entsprechender Ausbildung und Versicherung. Damit soll sichergestellt werden, dass zum einen die Planung vorab geprüft wurde und zum anderen die Haftung geklärt ist. Das hat aber noch weitere Vorteile: Die Antragsunterlagen sind in der Regel gut ausgearbeitet, so dass Planungsfehler vermieden werden und die Wahrscheinlichkeit von Nachforderungen, die das Antragsverfahren in die Länge ziehen können, minimiert wird. Darüber hinaus kann der Bauvorlageberechtigte für Wintergärten ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem einige Aspekte der Landesbauordnung (LBO) vorab geprüft werden. Das erspart der Behörde Arbeit. Wenn der Wintergarten genehmigungsfrei sein sollte, aber begründete Ausnahme- oder Befreiungsanträge erforderlich sind, kann beim zuständigen Bauamt nachgefragt werden, ob hierfür ein Bauvorlageberechtigter erforderlich ist.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten erteilt wird?
Die Bearbeitungszeit im Bauamt beträgt in der Regel ein bis drei Monate. Sie kann aber auch länger als drei Monate betragen, wenn z.B. Anforderungen aus Nebenrechten bestehen oder das Bauplanungsrecht oder der Anbau an das Gebäude besonders komplex sind.
Die Bearbeitungszeit kann sich aber auch verlängern, wenn zusätzliche Anträge auf Abweichungen oder Befreiungen gestellt werden, die von einer Baukommission, die nur alle paar Wochen tagt, einzeln entschieden werden müssen. Falls der Wintergarten verfahrensfrei ist, aber andere Vorschriften nicht eingehalten werden können, muss, wie bereits erwähnt, ein Antrag auf Abweichung oder Befreiung gestellt werden. Auch hier beträgt die Bearbeitungszeit ein bis drei Monate. Je nach Genehmigungsverfahren gibt es jedoch Fristen, innerhalb derer die Bauaufsichtsbehörde eine Entscheidung treffen muss. Werden diese Fristen versäumt, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Antrag gilt als genehmigt. Diese Fristen beginnen jedoch erst zu laufen, wenn die Antragsunterlagen vollständig vorliegen, was nicht unbedingt mit der Antragstellung gleichzusetzen ist, da die Behörde nach der Vorprüfung weitere Unterlagen nachfordern kann, wenn diese aus bauaufsichtlicher Sicht zur Beurteilung erforderlich sind. Die Bauaufsichtsbehörde hat also einen gewissen Spielraum, die für sie geltenden Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Welches Genehmigungsverfahren gewählt wird, hängt vom Bauvorhaben, dem Bundesland und dem jeweiligen Planungsrecht ab. Je nach Verfahren ergeben sich unterschiedliche Gebühren, Bearbeitungszeiten, Rechtssicherheiten und die Anzahl der beteiligten Fachbehörden im Bundesland. Im Gegensatz zum Bauantrag gibt es für den Antrag auf isolierte Abweichung oder Befreiung keine Fristen, die von der Baubehörde eingehalten werden müssen.
Gibt es beispielsweise für das betroffene Gebiet einen rechtskräftigen Bebauungsplan, kann in einigen Bundesländern bei Einhaltung aller Vorschriften die Genehmigungsfreistellung gewählt werden. Bei diesem Verfahren verkürzt sich die Entscheidungsfrist auf ca. einen Monat. Zu beachten ist jedoch, dass es sich hierbei nicht um eine rechtssichere Baugenehmigung handelt und diese auch nicht in jedem Bundesland angeboten wird.
Das vereinfachte Genehmigungsverfahren, das in jedem Bundesland angeboten wird, wird in der Regel als Standard gewählt. Der Hauptgrund dafür ist, dass die Anzahl der beteiligten Fachdienststellen im Vergleich zum vollständigen Genehmigungsverfahren deutlich geringer ist und die Entscheidungsfrist gegenüber dem vollständigen Verfahren verkürzt ist. Für die Durchführung der Genehmigungsfreistellung bzw. des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist jedoch in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Informiere dich am besten auf unseren lokalen Unterseiten über die speziellen Fristen und Verfahren in deinem Bundesland:
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes für die Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du dir nicht sicher bist, ob du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
Die Errichtung eines Wintergartens ohne entsprechende Baugenehmigung, Ausnahme oder Befreiung gilt als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Aber das ist noch nicht alles. Das Bauamt kann auch die Nutzung des Wintergartens untersagen und als härteste Konsequenz den Abriss verlangen. Auch nach einigen Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass der Abriss eines illegalen Bauwerks immer noch angeordnet werden kann. Wenn du deinen Wintergarten bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Service für nachträgliche Genehmigungen.
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