Niedersachsen
- 1. Brauche ich für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Niedersachsen ohne Genehmigung eine Terrassenüberdachung baue?
1. Brauche ich für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen eine Baugenehmigung?
Für den Anbau einer Terrassenüberdachung an ein Wohnhaus ist in Niedersachsen bis zu einer Grundfläche von 40 m² bei einem Abstand von 3,00 m zur Grundstücksgrenze in der Regel kein Bauantrag erforderlich. Die Tiefe der Überdachung spielt dabei keine Rolle. Um dich vorab über alle relevanten Bauvorschriften für die Planung deiner Terrassenüberdachung in Niedersachsen zu informieren, empfehlen wir dir, diesen Artikel zu lesen, damit du nicht unwissentlich eine Ordnungswidrigkeit begehst. Auch wenn die Verfahrensfreiheit gegeben ist, ist es als Bauherr wichtig zu wissen, welche Vorschriften stets eingehalten werden müssen, um einen Rückbau zu vermeiden.
Noch ein Hinweis:
Wenn du planst deine Terrassenüberdachung mit verschließbaren Seitenteilen zu bauen, solltest du als Bauherr beachten, dass diese von den Bauämtern oft nicht mehr als Terrassenüberdachung, sondern als Kaltwintergarten oder unbeheizter Wintergarten eingestuft wird. Er gilt dann als Aufenthaltsraum und wird anders bewertet. Dabei spielt es meist keine Rolle, ob die Seitenteile isoliert sind oder ob es sich um einfach verglaste Elemente ohne Dichtung handelt. Der wichtigste Unterschied besteht darin, dass bei einem Kaltwintergarten eine maximale Brutto-Grundfläche von 30 Quadratmetern bei einem Abstand von 3,00 m zur Grundstücksgrenze verfahrensfrei ist. Bleibt eine Seite der Überdachung jedoch vollständig offen, handelt es sich eindeutig um eine Terrassenüberdachung und nicht um einen Wintergarten. Wir empfehlen deshalb, unseren Artikel über Wintergärten in Niedersachsen zu lesen oder unseren planstuuvCHECK zu nutzen, um eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort auf die Frage nach der Genehmigungspflicht zu erhalten.
Da jede Terrassenüberdachung in Niedersachsen nach der Landesbauordnung (LBO) Teil der Hauptanlage des Gebäudes ist, müssen immer bestimmte baurechtliche Vorschriften eingehalten werden – das gilt auch für genehmigungsfreie Überdachungen. Die Bauherren, oder die Bauverantwortlichen handelt in diesem Fall eigenverantwortlich.
Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld beim zuständigen Bauamt über die in seinem Ort geltenden Vorschriften zu informieren, da die einzelnen Gemeinden unterschiedliche Bebauungspläne haben, in denen verschiedene Vorgaben gemacht werden. Diese sind von Gebiet zu Gebiet unterschiedlich, da die Bebauungspläne das Erscheinungsbild der Ortschaften bestimmen.
Ein weit verbreiteter Irrtum:
Es spielt für die Beurteilung der Genehmigungspflicht keine Rolle, ob die Terrassendächer an der Außenwand des Wohnhauses befestigt sind oder auf Stützen unmittelbar vor der Außenwand ohne direkte Verbindung zum Gebäude aufgestellt werden. Denn in beiden Fällen ist die Terrasse überdacht und die Terrassenüberdachung Teil des Hauptgebäudes. Ein Freisitz, der nicht zur Hauptanlage des Gebäudes gehört, sondern eine Nebenanlage darstellt, liegt nur dann vor, wenn die Terrasse nicht mit dem Wohnhaus verbunden ist.
Darüber hinaus ist bei der Montage an einem Dachüberstand die Fläche bzw. Tiefe des Dachüberstandes bei der Berechnung der Grundfläche bzw. Tiefe der Überdachung zu berücksichtigen. Grund hierfür ist, dass der Dachüberstand neben seiner ursprünglichen konstruktiven Funktion (Ableitung des anfallenden Regenwassers) auch die Funktion einer Terrassenüberdachung übernimmt.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Dass dein Vorhaben gegebenenfalls genehmigungsfrei ist, bedeutet nicht, dass es auch rechtsfrei ist. Der Bauantrag für deine Terrassenüberdachung wird in der Regel nach drei verschiedenen Kriterien beurteilt:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
Der wesentliche Unterschied ist, dass sich beim §34 das Terrassendach in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss und daher im Einzelfall entschieden wird. Im Gegensatz dazu stehen rechtskräftige Bebauungspläne, in denen neben örtlichen Bauvorschriften wie Dachneigung, Dachmaterialien oder Farben auch allgemeine Festsetzungen wie Baugrenzen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) definiert sind. Anhand dieser Festsetzungen kann die Bauaufsicht prüfen, ob sich die Überdachung (bei Einhaltung aller Werte) in das Erscheinungsbild einfügt. Liegt das Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, so befindet es sich im Außenbereich und ist nach § 35 BauGB zu beurteilen. Um eine unkontrollierte Ausdehnung der Ortschaften zu verhindern, sind dort nur privilegierte Bauvorhaben zulässig.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Durch die Grundflächenzahl (GRZ) wird bestimmt, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche überbaut bzw. versiegelt werden darf. Wenn der B-Plan z.B. einen Wert von 0,25 festlegt, dürfen in der Regel 25 % der Grundstücksfläche mit dem Wohnhaus inkl. Terrasse bebaut werden. Mit jedem B-Plan wird auch die gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) angegeben. Diese Verordnung regelt die genaue Berechnung der GRZ. Seit 1962 wurde sie mehrfach geändert, ist aber immer noch gültig. Sollte dein B-Plan nach 1990 aufgestellt worden sein, musst du zusätzlich beachten, dass es auch einen Oberwert für die maximal versiegelbare Fläche gibt. Hierzu zählen dann auch alle anderen Flächen wie z.B. Stellplätze, Zufahrten, Schuppen, aber auch alle gepflasterten Wege. Als Höchstwert gilt in der Regel das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,25 * 1,5 = 0,375. Analog zur GRZ wird die Geschossflächenzahl (GFZ) im B-Plan in Verbindung mit der BauNVO festgesetzt und gibt im Gegensatz zur GRZ die maximale Wohnnutzfläche an (ebenfalls in Prozent). Aufgrund der mehrfachen Novellierung der BauNVO gelten derzeit unterschiedliche Berechnungsgrundlagen, die maßgeblichen Einfluss auf die Anrechenbarkeit der Terrassenflächen haben. In Einzelfällen kann sogar auf die Anrechnung der Terrassendachfläche verzichtet werden.
Überschreitet eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen einen dieser Werte, muss zusätzlich ein Antrag auf Befreiung von der Überschreitung gestellt und gut begründet werden. Mit der Baugrenze wird neben der GRZ und GFZ ein Baufenster festgelegt, in dem das Wohnhaus nur errichtet werden darf. Grundsätzlich gehört die Terrassenüberdachung baurechtlich zur Hauptnutzung und muss deshalb ebenfalls innerhalb der Baugrenzen liegen. Mit einem begründeten Antrag auf Befreiung kann jedoch eine Überschreitung der Baugrenze zugelassen werden.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Es gibt außer der Baugenehmigung noch Baunebenrechte, für die möglicherweise einzelne Genehmigungen der zuständigen Behörden deines Bundeslandes unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung für die Terrassenüberdachung durch die Bauaufsichtsbehörde in Niedersachsen erforderlich sind. Diese Genehmigungen müssen Sie selbst beantragen, sofern sie nicht im Bauantrag von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden. Dies gilt auch für verfahrensfreie Anlagen. Dies sind unter anderem:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass eine Terrassenüberdachung, die vollständig geschlossen werden kann, in der Regel als Kaltwintergarten bzw. als unbeheizter Wintergarten definiert wird und immer genehmigungspflichtig ist. Siehe hierzu auch unseren Artikel über Wintergärten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Eine wichtige Vorschrift der Bauordnung im Bundesland Niedersachsen ist der § 5 NBauO über die Abstandsflächen zu den Nachbargrundstücken. Diese sind unbedingt zu beachten, da sie auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben berücksichtigt werden müssen. In dieser Vorschrift ist geregelt, dass der Grenzabstand von Gebäuden zur Grundstücksgrenze in Niedersachsen mindestens 3,00 Meter betragen muss. Wenn du mit deiner Terrassenüberdachung diesen 3,00 Meter Mindestabstand zum Nachbargrundstück unterschreitest, muss dein Nachbar in der Regel dem Bauvorhaben schriftlich zustimmen. Du musst dann eine unterschriebene Einverständniserklärung mit einem begründeten Antrag auf Abweichung deinem Bauantrag beifügen.
Neben der schriftlichen Zustimmungserklärung des Nachbarn sind für Terrassendächer, die in Niedersachsen direkt an der Grundstücksgrenze stehen, in den meisten Fällen so genannte Anbaubaulasten erforderlich. Darin verpflichtet sich der angrenzende Nachbar durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis, wenn er ebenfalls eine Terrassenüberdachung in ähnlicher Größe plant, diese direkt an die bestehende Überdachung anzubauen. Es können aber auch andere Baulasten wie z.B. die Abstandsbaulast gefordert werden.
Wenn dein Grundstück nicht real, sondern nur ideell geteilt ist, musst du in der Regel keine Nachbarzustimmung beilegen, da die ideelle Grundstücksgrenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. Bei einer realen Teilung bist du alleiniger Eigentümer des Grundstücks – bei einer ideellen Teilung bist du üblicherweise Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Du musst bei der Planung deiner Terrassenüberdachung neben der NBauO auch alle Regelungen der WEG beachten und einhalten. Diese zivilrechtlichen Aspekte werden im Rahmen des Bauantrags nicht geprüft. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist auch die o.g. GRZ zu prüfen, da diese in der Regel für das gesamte Grundstück gilt und somit alle Miteigentümer gemeinsam für die Einhaltung verantwortlich sind.
Wir empfehlen deshalb, sich vor der Errichtung bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften zu informieren. Neben Nachbarzustimmungen können weitere Nachweise, wie z.B. eine individuelle Statik durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller der Terrassenüberdachung zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deine Terrassenüberdachung in Niedersachsen.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deine Terrassenüberdachung in Niedersachsen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen?
Die Gebühr beim Bauamt für den Bauantrag einer Terrassenüberdachung in Niedersachsen ist zum einen abhängig von der Anzahl der beteiligten Fachstellen bzw. der Komplexität des jeweiligen Bauplanungsrechts und zum anderen von der Größe und den Herstellungskosten der Überdachung. Die Niedersächsische Gebührenordnung gibt vor, welche Kosten anrechenbar sind und definiert die Höhe der Gebühr beim Bauamt. Als Mindestbetrag musst du in Niedersachsen mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers kommen hinzu. Weitere Kosten fallen ggf. für eine individuelle Statik an.
Erfahrungen zeigen, dass sich die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen in der Regel auf ca. 800 Euro bis 1.500 Euro belaufen.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen?
Für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung sind in Niedersachsen nach der Bauordnung einige Unterlagen selbst zu erstellen oder erstellen zu lassen. Diese Unterlagen müssen dann über die digitalen Anwendungen der einzelnen Landkreise eingereicht werden. Die Bearbeitung und Kommunikation erfolgt somit fast ausschließlich digital, was die Bearbeitungszeiten optimiert und Papier spart. Anträge in Papierform werden nicht mehr angenommen.
Als Unterlagen sind insbesondere erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein einfachen Lageplan vom Liegenschaftskataster zu einem Bauvorhaben (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage der Terrassenüberdachung sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen der geplanten Überdachung (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung der Terrassenüberdachung
Wichtig:
Für die Einreichung eines Bauantrags für eine Terrassenüberdachung ist in Niedersachsen ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich. Das können beispielsweise Architekten, Bauingenieure oder andere fachkundige Personen mit entsprechender Versicherung sein. Du als Bauherr darfst den Antrag nicht alleine einreichen. Der Entwurfsverfasser fertigt alle erforderlichen Unterlagen an, prüft das Baurecht, unterschreibt alle Seiten und reicht den Antrag ein. Damit soll zum einen die Haftung geklärt und zum anderen die fachkundige Erstellung der Antragsunterlagen sichergestellt werden. Der Bauvorlageberechtigte kann in Niedersachsen für Terrassendächer zudem ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, da einige Punkte aus der Landesbauordnung (NBauO) vorab geprüft werden, so dass sich die zuständige Bauaufsichtsbehörde mit diesen Punkten nicht mehr befassen muss und das Antragsverfahren verkürzt wird. Dies hat auch den Vorteil, dass die Bauvorlagen gut und vollständig ausgearbeitet sind, so dass weniger Planungsfehler entstehen und Nachforderungen der Baubehörde, die die Bearbeitungszeit erheblich verlängern können, auf ein Minimum reduziert werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Niedersachsen erteilt wird?
In Niedersachsen beträgt die Bearbeitungszeit bei der Bauaufsichtsbehörde in der Regel ein bis drei Monate. Sie kann allerdings auch länger als drei Monate dauern, wenn z.B. Anforderungen aus Nebenrechten vorliegen oder das Bauplanungsrecht oder das Terrassendach besonders umfangreich sind. Außerdem hängt die Bearbeitungszeit davon ab, ob zum Bauantrag Abweichungen oder Befreiungen beantragt werden. Solche Anträge werden individuell von einer Baukommission entschieden, die nur alle paar Wochen zu einer Sitzung zusammenkommt.
Dennoch gibt es bestimmte Fristen, innerhalb derer die Baubehörde eine Entscheidung getroffen haben muss. Hält die Baubehörde diese Frist nicht ein, tritt die Genehmigungsfiktion in Kraft und der Bauantrag gilt als genehmigt. Diese Fristen hängen vom gewählten Genehmigungsverfahren ab und beginnen mit dem vollständigen Eingang der Unterlagen bei der Baubehörde. Der Zeitpunkt ist nicht mit dem Abgabetermin gleichzusetzen, da weitere Unterlagen nachgefordert werden können, wenn diese aus Sicht der Bauaufsicht zur Beurteilung nötig sind. Dem Bauamt bleibt somit ein gewisser Spielraum, die Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Auswahl der Genehmigungsverfahren hängt vom Bauvorhaben, dem Bauort und den jeweiligen Bauvorschriften ab. Entsprechend dem gewählten Verfahren ergeben sich unterschiedliche Gebühren, Bearbeitungszeiten, Rechtssicherheiten und die Anzahl der beteiligten Fachämter. Bei isolierten Abweichungs- oder Befreiungsanträgen gibt es im Gegensatz zum Bauantrag keine Fristen, die von der Baubehörde eingehalten werden müssen.
In Niedersachsen ist eine Mitteilung nach § 62 NBauO ausreichend, wenn ein Bebauungsplan vorliegt und alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Entscheidungsfrist verkürzt sich dann auf einen Monat. Es handelt sich jedoch nicht um eine rechtskräftige Baugenehmigung. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird standardmäßig gewählt, da die Anzahl der beteiligten Fachstellen im Vergleich zum vollumfänglichen Genehmigungsverfahren deutlich geringer ist und die Entscheidungsfrist nur ca. 3 Monate statt 4 Monate beträgt. Für die Durchführung der Mitteilung nach § 62 NBauO oder des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist in Niedersachsen üblicherweise ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Niedersachsen für die Erteilung der Baugenehmigung für die Terrassenüberdachung nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, reichen wir den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Niedersachsen ohne Genehmigung eine Terrassenüberdachung baue?
Das Errichten einer Terrassenüberdachung in Niedersachsen ohne entsprechende Baugenehmigung oder Ausnahme bzw. Befreiung gilt als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Eine solche Ordnungswidrigkeit kann bis zu einer Höhe von 50.000 Euro geahndet werden. Ferner behält sich die Baubehörde das Recht vor, die Nutzung der Terrassenüberdachung zu untersagen und als letzte Maßnahme den Rückbau der Terrassenüberdachung zu verlangen. Selbst nach einigen Jahren besteht kein automatischer Bestandsschutz, so dass der Rückbau eines Schwarzbaues immer noch angeordnet werden kann.
Wenn du deine Terrassenüberdachung bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
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