Bayern
- 1. Brauche ich für eine Terrassenüberdachung in Bayern eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung eine Terrassenüberdachung baue?
1. Brauche ich für eine Terrassenüberdachung in Bayern eine Baugenehmigung?
Der Anbau einer Terrassenüberdachung ist in Bayern vermutlich baugenehmigungsfrei, wenn die Grundfläche weniger als 30 m² beträgt.
Über die geltenden Vorschriften für den Bau einer Terrassenüberdachung in Bayern informieren wir ausführlich in unserem Artikel. Denn unabhängig von der Bauantragspflicht sind auch bei verfahrensfreien Terrassenüberdachungen eine Reihe von Vorschriften zu beachten, um keine Ordnungswidrigkeit zu begehen und einen Rückbau zu vermeiden.
Noch ein Hinweis:
Wenn du den Bau einer Terrassenüberdachung mit allseitig verschließbaren Seitenteilen planst, handelt es sich nach Auffassung der Bauämter häufig nicht mehr um eine Terrassenüberdachung, sondern um einen Kaltwintergarten oder unbeheizten Wintergarten. Dieser gilt dann als Aufenthaltsraum und wird entsprechend anders beurteilt. Dabei spielt es meist auch keine Rolle, ob es sich um eine isolierte Schiebeanlage oder um einfach verglaste Elemente ohne Dichtung handelt. Der wichtigste Unterschied ist, dass der Kaltwintergarten unabhängig von seiner Größe genehmigungspflichtig ist. Bleibt eine Seite der Überdachung vollständig offen, handelt es sich eindeutig um eine Terrassenüberdachung und keinen Wintergarten. Informiere dich aber vorsichtshalber auch in unserem Artikel über Wintergärten in Bayern oder nutze unseren planstuuvCHECK für eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht.
Im Allgemeinen gilt in Bayern, dass jede Terrassenüberdachung im Sinne des Bauordnungsrechts zur Hauptanlage (Gebäude) gehört. Das bedeutet, auch wenn, wie bereits erwähnt, für einige Überdachungen kein Bauantrag gestellt werden muss, sind bestimmte baurechtliche Vorschriften zu beachten. Hier handeln die Bauverantwortlichen in Eigenverantwortung.
Es empfiehlt sich daher, sich vorab beim zuständigen Bauamt über die in der jeweiligen Gemeinde geltenden Vorschriften zu informieren. Die Bebauungspläne sind von Ort zu Ort unterschiedlich, da sie das Erscheinungsbild und die Gestaltung der Ortschaften beeinflussen.
Ein weit verbreiteter Irrtum:
Für die Beurteilung der Baugenehmigungspflicht ist es unerheblich, ob die Terrassenüberdachung an der Außenwand des Wohnhauses befestigt ist oder auf Stützen direkt vor der Außenwand ohne direkte Verbindung zum Gebäude steht. Bei beidem ist die Terrasse überdacht und die Terrassenüberdachung Teil der Hauptanlage. Nur wenn die Terrasse nicht mit dem Wohnhaus verbunden ist, handelt es sich um einen überdachten Freisitz, der nicht zur Hauptanlage des Gebäudes gehört, sondern eine Nebenanlage darstellt.
Wenn das Terrassendach an einem Dachüberstand befestigt wird, ist bei der Berechnung der Grundfläche bzw. der Tiefe der Überdachung die Fläche bzw. die Tiefe des Dachüberstandes zu berücksichtigen. Hintergrund ist, dass der Dachüberstand neben seiner ursprünglichen konstruktiven Funktion (Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers) nun auch die Funktion einer Terrassenüberdachung übernimmt.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Auch wenn der Anbau deiner Terrassenüberdachung nach den geltenden Vorschriften verfahrensfrei sein mag, bedeutet dies nicht, dass er von einer rechtlichen Prüfung befreit ist.
Die in den Bebauungsplänen geregelten örtlichen Bauvorschriften umfassen allgemeine gestalterische Festsetzungen wie Dachneigung, Dachmaterial und Farbe der Außenwände sowie nähere Festsetzungen wie Baugrenzen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Auf der Grundlage dieser Festsetzungen prüfen die Gemeinde und die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens. Wenn ein B-Plan nicht existiert, das Wohngebiet aber im so genannten Innenbereich liegt, wird die Terrassenüberdachung nach § 34 BauGB beurteilt, wonach sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss. Befindet sich das Wohngebiet außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils, liegt es im Außenbereich und wird nach § 35 BauGB beurteilt, der verhindern soll, dass Städte zersiedelt werden. Damit sind nur bestimmte privilegierte Bauvorhaben zulässig.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Die Baugrenze definiert ein Baufenster, in dem das Wohnhaus errichtet werden darf. Die Terrassenüberdachung gehört baurechtlich zur Hauptnutzung und muss daher ebenfalls innerhalb der Baugrenze liegen. Überschreitungen der Baugrenze können jedoch zugelassen werden, wenn ein begründeter Befreiungsantrag gestellt wird. Die Genehmigung eines solchen Befreiungsantrages ist nicht selten.
Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche überbaut bzw. versiegelt werden darf. Ist im B-Plan z.B. ein Wert von 0,3 festgesetzt, dürfen in der Regel 3 0% der Grundstücksfläche mit dem Wohnhaus inkl. Terrasse bebaut werden. Zu jedem B-Plan wird auch eine gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO) angegeben. Diese regelt die genaue Berechnung. Sie wurde von 1962 bis heute mehrfach geändert, ist aber immer noch gültig. Wenn dein B-Plan nach 1990 aufgestellt wurde, musst du zusätzlich beachten, dass es auch einen Höchstwert für die Fläche gibt, die maximal versiegelt werden darf. Dazu zählen dann auch alle anderen Flächen wie z.B. Zufahrten, Stellplätze, Gartenhäuser, aber auch alle gepflasterten Wege. Meist beträgt der Höchstwert das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,3 * 1,5 = 0,45. Die Geschossflächenzahl (GFZ) wird analog zur GRZ im B-Plan in Verbindung mit der BauNVO festgesetzt und gibt im Gegensatz zur GRZ die maximale Fläche der Wohnnutzung – ebenfalls in Prozent – an. Da die BauNVO mehrfach geändert wurde, gelten derzeit unterschiedliche Berechnungsgrundlagen, die einen entscheidenden Einfluss auf die Anrechenbarkeit der Terrassenfläche haben. Im Einzelfall kann sogar auf die Anrechnung der Terrassendachfläche verzichtet werden.
Wer mit seiner Terrassenüberdachung in Bayern einen der Werte überschreitet, muss zusätzlich einen begründeten Antrag auf Befreiung von der Überschreitung stellen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Wichtig zu wissen ist, dass neben der Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern eventuell zusätzliche baunebenrechtliche Genehmigungen der dafür zuständigen Behörden erforderlich sind. Diese Genehmigungen sind vom Bauherrn eigenständig einzuholen, sofern sie nicht im Rahmen des Bauantrags geprüft werden. Falls die Bauherrschaft dies versäumt, haftet sie selbst. Als Beispiele für Baunebenrechte sind zu nennen:
- Genehmigungen im Denkmalschutz
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- Genehmigungen im Naturschutz
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass eine Terrassenüberdachung, die vollständig geschlossen werden kann, in der Regel als Kaltwintergarten bzw. als unbeheizter Wintergarten definiert wird und immer genehmigungspflichtig ist. Siehe hierzu auch unseren Artikel über Wintergärten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Das Nachbarrecht ist im Bundesland Bayern von großer Bedeutung. In der Regel müssen in Bayern alle Eigentümer der an das Grundstück angrenzenden Nachbargrundstück dem Bauvorhaben zustimmen. Auch dann, wenn sie nur indirekt betroffen sind. Stimmen die Nachbarn dem Bau der Terrassenüberdachung nicht zu, kann die Baugenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde trotzdem erteilt werden. Allerdings erhalten die Nachbarn, die ihre Zustimmung für dein Vorhaben verweigert haben, dann eine entsprechende Mitteilung und das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen den Baugenehmigungsbescheid einzulegen. Anders verhält es sich, wenn das Terrassendach den im Art. 6 der Bayerischen Bauordnung festgelegten Mindestabstand von 3,00 Meter zum Nachbargrundstück nicht einhält. In diesem Fall ist der Nachbar direkt durch die Abstandsflächen der Überdachung betroffen und seine Zustimmung für die Erteilung der Baugenehmigung zwingend erforderlich. Im Bauantrag muss dann zusätzlich eine Abweichung vom Art. 6 beantragt und entsprechend begründet werden.
Handelt es sich dagegen nur um eine ideelle Teilung, sind unter Umständen keine Abstandsflächen für die Bauaufsichtsbehörde erforderlich. Stattdessen müssen aber alle Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingehalten werden.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Die zivilrechtlichen Aspekte sind nicht Bestandteil der bauaufsichtlichen Prüfung, sondern müssen vom Antragsteller selbst geprüft werden. Besonderes Augenmerk ist dabei auf die bereits erwähnte GRZ und damit verbundene Anlagen, zu legen, da diese für das gesamte Grundstück gelten kann.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben Nachbarzustimmungen können weitere Nachweise, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller der Terrassenüberdachung zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deine Terrassenüberdachung in Bayern.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deine Terrassenüberdachung in Bayern einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern?
Wie teuer ein Bauantrag für eine Terrassenüberdachung in Bayern wird, hängt nicht nur von der Anzahl der beteiligten Fachstellen bzw. der Komplexität des geltenden Bauplanungsrechts ab, sondern auch von der Größe und den Herstellungskosten der Überdachung. Die bayrische Gebührenverordnung schreibt vor, welche Kosten anrechenbar sind und setzt die Höhe der Gebühr beim Bauamt fest. Als Mindestbetrag musst du in Bayern mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Dazu kommen noch die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Gegebenenfalls fallen weitere Kosten für individuelle Standsicherheitsnachweise an.
Insgesamt belaufen sich die Kosten für die Baugenehmigung einer Terrassenüberdachung in Bayern erfahrungsgemäß auf ca. 800 Euro bis 1.500 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern?
Um in Bayern einen Bauantrag für eine Terrassenüberdachung stellen zu können, sind einige Unterlagen erforderlich, die üblicherweise in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Bauamt eingereicht werden müssen. Die meisten Bauämter bieten bereits digitale Verfahren an, bei denen keine Originalunterschriften mehr erforderlich sind. Die schriftliche Zustimmung der Nachbarn ist aber nach wie vor auch hier empfehlenswert, um spätere Konflikte mit den Nachbarn zu vermeiden. Der vollständig digitale Antrag wird voraussichtlich erst in den nächsten Jahren flächendeckend eingeführt.
Als Unterlagen sind im Wesentlichen einzureichen:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular (inkl. Nachbarzustimmungen)
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage der Terrassenüberdachung sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen der geplanten Überdachung (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung der Terrassenüberdachung
Wichtig:
Bei der Beantragung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern ist es grundsätzlich erforderlich, einen Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung zu beauftragen. Diese Person verfügt über eine entsprechende Ausbildung und ist für die Erstellung der notwendigen Unterlagen, die planungsrechtliche Prüfung, die Unterzeichnung aller Unterlagen und die Einreichung beim Bauamt verantwortlich. Dies können z.B. Architekten, Bauingenieure oder andere Fachleute mit entsprechender Ausbildung und Versicherung sein. Die Bauherrschaft darf den Bauantrag in der Regel nicht selbst einreichen, da durch diese Regelung sowohl die Haftung geklärt als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen sichergestellt wird. Darüber hinaus kann der Bauvorlageberechtigte für Terrassendächer in Bayern ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem einige Aspekte der Landesbauordnung (BayBO) vorab geprüft werden. Dies erspart der Baubehörde Arbeitsschritte. Ein weiterer Vorteil für den Bauherrn ist, dass die Bauvorlagen in der Regel gut ausgearbeitet und vollständig sind. Dadurch können Planungsfehler vermieden und die Wahrscheinlichkeit von Nachforderungen der Baubehörde minimiert werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Bayern erteilt wird?
In Bayern beträgt die übliche Bearbeitungszeit nach Eingang eines Bauantrags beim Bauamt ein bis drei Monate. Diese Zeit kann sich jedoch verlängern, wenn zusätzliche Anträge wie Abweichungen oder Befreiungen für z.B. Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück, gestellt werden, die von einer Baukommission, die nur alle paar Wochen tagt, einzeln entschieden werden müssen. Auch Anforderungen aus Nebenrechten oder umfangreiches Planungsrecht können zu längeren Bearbeitungszeiten führen. Abhängig vom jeweiligen Genehmigungsverfahren gibt es jedoch Fristen, innerhalb derer die Bauaufsichtsbehörde eine Entscheidung treffen muss.
Diese Fristen beginnen erst, wenn die Antragsunterlagen vollständig vorliegen, was nicht unbedingt mit der Antragstellung gleichzusetzen ist, da die Bauaufsichtsbehörde nach der Vorprüfung weitere Unterlagen nachfordern kann. Die Bauaufsichtsbehörde hat also einen gewissen Spielraum, die für sie geltenden Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Man unterscheidet gem. der Landesbauordnung in Bayern zwei verschiedene Genehmigungsverfahren: das vollständige und das vereinfachte Genehmigungsverfahren. Sie unterscheiden sich in der Anzahl der beteiligten Stellen, im Prüfungsumfang und darin, ob es eine Entscheidungsfrist für die Baubehörde gibt. Das vereinfachte Verfahren wird in der Regel gewählt, da ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser im Vorfeld einen Teil der zu prüfenden Punkte des vollständigen Verfahrens übernimmt und das Bauamt innerhalb einer Frist von 3 Monaten eine Entscheidung getroffen haben muss. Wird diese Frist von der Baubehörde versäumt, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Antrag wird als genehmigt betrachtet. Beim vollständigen Genehmigungsverfahren, bei dem die Bauaufsichtsbehörde eine Reihe von Vorschriften prüft, gibt es keine Entscheidungsfrist und die Bearbeitungszeit kann unter Umständen sehr lang sein.
Die Wahl des Genehmigungsverfahrens hängt vom Bauvorhaben, dem Bauort und dem jeweiligen Planungsrecht ab. Für die Durchführung des vereinfachten Genehmigungsverfahrens im Bundesland Bayern ist jedoch ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Bayern für die Erteilung der Baugenehmigung für die Terrassenüberdachung nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung eine Terrassenüberdachung baue?
Wenn in Bayern eine Terrassenüberdachung ohne entsprechende Baugenehmigung oder Ausnahme bzw. Befreiung errichtet wird, gilt dies als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldstrafe bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Darüber hinaus behält sich die Baubehörde das Recht vor, die Nutzung der Terrassenüberdachung zu untersagen und in letzter Konsequenz den Rückbau des Bauwerks anzuordnen. Auch nach einigen Jahren besteht kein automatischer Bestandsschutz, so dass immer noch der Abriss des widerrechtlichen Bauwerks angeordnet werden kann.
Wenn du deine Terrassenüberdachung bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen als allgemeine Ratschläge und Orientierungshilfen. Dennoch kann keine Gewährleistung oder Garantie für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Inhalte übernommen werden. Insbesondere im Bereich der Bauordnungen und sonstiger rechtlicher Vorschriften kann es jederzeit zu Änderungen kommen, die in den hier dargestellten Inhalten nicht berücksichtigt sind. Wir empfehlen dringend, sich vor der Umsetzung von Projekten oder der Einhaltung von Vorschriften immer mit den aktuell geltenden Gesetzen, Bauordnungen oder sonstigen relevanten Regelungen vertraut zu machen oder fachkundigen Rat einzuholen. Für Schäden oder Nachteile, die durch die Nutzung der bereitgestellten Informationen entstehen, wird keine Haftung übernommen.