Niedersachsen
- 1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Niedersachsen eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Niedersachsen ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Niedersachsen eine Baugenehmigung?
Im Bundesland Niedersachsen ist es wichtig, vor dem Bau eines Gerätehauses die baurechtlichen Bestimmungen zu kennen. Daher sollte vor Beginn der Planung geprüft werden, ob ein Bauantrag erforderlich ist.
In Niedersachsen ist es möglich, dass für ein Gartenhaus mit einem Rauminhalt von weniger als 75 Kubikmetern keine Baugenehmigung erforderlich ist. Diese Regelung ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und gilt nicht pauschal. Insbesondere muss das Bauvorhaben den Vorgaben des Bebauungsplanes entsprechen und darf keine öffentlichen Interessen, wie z.B. das Nachbarrecht, verletzen.
Wichtig ist auch, dass die 75 m³-Grenze in Niedersachsen nur für den Innenbereich und nicht für den Außenbereich gilt. Das heißt, wer nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil wohnt, darf nur ein Gartenhaus bis zu einem Volumen von 40 Kubikmetern errichten, ohne einen Bauantrag stellen zu müssen. Der Außenbereich ist besonders geschützt, um eine Zersiedelung zu verhindern.
Dieser Artikel kann dir nützliche Informationen liefern, da wir die wichtigsten Vorschriften erläutern und dir helfen, eine Ordnungswidrigkeit oder sogar einen Rückbau zu vermeiden. Alternativ kannst du auch unseren planstuuvCHECK für eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht nutzen.
Noch ein Hinweis:
In der Landesbauordnung (LBO) sind Gartenhäuser als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten eingestuft (Nebenanlage), so dass diese Voraussetzungen immer erfüllt sein müssen. Wenn aber das Gartenhaus als Aufenthaltsraum genutzt und entsprechend beheizt werden soll, muss unabhängig von der Größe eine Baugenehmigung beantragt werden.
Es ist wichtig zu verstehen, dass, auch wenn, wie oben erwähnt, bestimmte Gartenhäuser genehmigungsfrei sind, die Bauvorschriften eingehalten werden müssen. Dafür ist der Bauherr selbst verantwortlich. Wir empfehlen daher, sich vorab bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Bundeslandes über die spezifischen Bestimmungen in der jeweiligen Gemeinde zu informieren, da z.B. die Bebauungspläne regional unterschiedlich sein können.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Auch wenn du für dein Bauvorhaben nach dem geltenden Baurecht keinen Bauantrag stellen musst, bedeutet das nicht, dass du dein Gartenhaus ohne rechtliche Prüfung bauen kannst. Für die Beurteilung eines Bauantrags für ein Gartenhaus gibt es in der Regel drei Kriterien:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
Die rechtskräftigen Bebauungspläne der Städte und Gemeinden enthalten örtliche Bauvorschriften wie Dachneigung, Materialien oder Farben sowie allgemeine Festsetzungen wie Baugrenzen, Flächen für Nebenanlagen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Anhand dieser Festsetzungen kann die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit des Bauvorhabens prüfen. Liegt kein Bebauungsplan vor, gilt § 34 BauGB und es wird im Einzelfall geprüft, ob sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Liegt das Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile – also im Außenbereich, ist es nach § 35 BauGB zu beurteilen. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Der Bebauungsplan (B-Plan) spielt eine entscheidende Rolle für die Gestaltung und Lage der baulichen Anlagen. Er legt verschiedene Parameter fest, die bei der Planung berücksichtigt werden müssen.
Die Grundflächenzahl (GRZ): Diese Kennzahl gibt an, wie viel Prozent der gesamten Grundstücksfläche mit Hauptanlagen bebaut werden dürfen. Eine GRZ von z.B. 0,3 bedeutet, dass 30 % der Grundstücksfläche mit Wohnhaus und Terrasse bebaut werden dürfen. Für die restliche Grundstücksfläche, zu der alle Nebenanlagen von Zufahrten, Carports und Garagen bis hin zu Gartenhäusern gehören, wird in der Regel ebenfalls eine Obergrenze festgelegt. Die Obergrenze beträgt in der Regel das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,25 * 1,5 = 0,375. Wird diese Grenze überschritten, muss ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung gestellt werden – unabhängig davon, ob ein Bauantrag gestellt werden muss oder nicht. Hier wird der Bauherr eigenverantwortlich tätig. Die genaue Berechnung ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt, die zusammen mit dem B-Plan gilt. Sie wurde seit 1962 mehrfach geändert, ist aber immer noch gültig. Nach der BauNVO kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar ganz auf die Anrechnung von Nebenflächen verzichtet werden.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil des B-Plans sind die Baugrenzen: Sie legen fest, wo auf dem Grundstück Hauptanlagen errichtet werden dürfen. Während freistehende Gartenhäuser als Nebenanlagen gelten und daher nicht zwingend innerhalb der Baugrenzen liegen müssen, kann der B-Plan auch bestimmte Flächen ausweisen, auf denen die Errichtung von Gartenhäusern verboten ist. Meist enthält der B-Plan auch gestalterische Vorgaben für alle baulichen Anlagen wie Gartenhäuser. So kann vorgeschrieben werden, welches Material zu verwenden ist, wie die Dachneigung sein muss oder ob eine Begrünung des Gartenhauses erforderlich ist.
Im Bundesland Niedersachsen ist es daher unerlässlich, vor Baubeginn den gültigen B-Plan der Gemeinde oder der Stadt zu prüfen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Bei der Planung eines Gartenhauses in Niedersachsen ist zu beachten, dass mehr als nur die Baugenehmigung erforderlich sein kann. Neben der Baugenehmigung können spezielle baunebenrechtliche Genehmigungen erforderlich sein.
Dazu gehören unter anderem denkmalschutzrechtliche Genehmigungen, wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen oder naturschutzrechtliche Genehmigungen. Darüber hinaus sind die Baumschutzsatzung des Landes sowie ggf. Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren zu beachten.
Selbst wenn das Bauvorhaben genehmigungsfrei ist und keine Baugenehmigung erforderlich ist, liegt die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften beim Bauherrn. Es findet dann nur keine standardmäßige Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde statt.
Darüber hinaus können bei größeren Gartenhäusern zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz und die Standsicherheit gestellt werden.
An dieser Stelle sei nochmals auf die Definition des Gartenhauses hingewiesen: In der Bauordnung (BauO) wird das Häuschen im Garten unabhängig vom Raumvolumen oder der Grundfläche als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten (Nebenanlage) eingestuft. Darunter fallen z.B. Geräteschuppen im Garten. Lauben in Schrebergärten fallen in der Regel unter das Bundeskleingartengesetz und sind gesondert zu betrachten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Bei der Errichtung von Gartenhäusern sind in Niedersachsen eine Reihe von Vorschriften zu beachten. Von besonderer Bedeutung sind die Abstandsflächen und der Nachbarschutz, die in § 5 der Niedersächsischen Bauordnung geregelt sind. Hier ist grundsätzlich ein Mindestabstand der Gebäude von 3,00 Metern zu den realen Grundstücksgrenzen vom Nachbargrundstück vorgeschrieben.
Allerdings spielt die Art der Grenze eine entscheidende Rolle: Bei ideellen Grenzen darf der Grenzabstand unterschritten werden, sofern die Bestimmungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eingehalten werden, da diese nur zivilrechtliche Bedeutung haben. Bei realen Grenzen muss der Nachbar einer Unterschreitung in jedem Fall zustimmen und es können sich zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz ergeben.
Für Gartenhäuser gibt es jedoch Ausnahmeregelungen, die eine Grenzbebauung am Nachbargrundstück ermöglichen. Der § 5 Abs. 8 NBauO legt fest, dass diese an der Grenze errichtet werden dürfen, wenn bestimmte Grenzwerte nicht überschritten werden:
- max. Länge an der Grundstücksgrenze: 9,00 m
- max. Wandhöhe an der Grundstücksgrenze: 3,00 m
- max. Länge an allen Grundstücksseiten: 15,00 m
Letzteres ist besonders zu beachten, da die maximale Grenzbebauung pro Grundstück auf 15 Meter begrenzt ist. Insbesondere wenn ein Carport oder eine Garage an der Grundstücksgrenze steht, ist die maximale Länge zu beachten. Außerdem ist darauf zu achten, dass die Fundamente vollständig auf dem eigenen Grundstück liegen.
Darüber hinaus enthält die NBauO weitere Regelungen zur Grenzbebauung. So ist ein Mindestabstand von mindestens 1 Meter einzuhalten, wenn nicht unmittelbar an die Grenze gebaut wird.
Überschreitet das Bauvorhaben einen dieser Werte am Nachbargrundstück, ist die schriftliche Zustimmung des Nachbarn erforderlich und ein begründeter Antrag auf Abweichung zur Unterschreitung des Grenzabstandes bei der Bauaufsichtsbehörde zu stellen. Dies gilt auch dann, wenn das Gartenhaus ansonsten genehmigungsfrei ist. Wird dies versäumt, kann es noch Jahre später zu Streitigkeiten mit den Nachbarn oder sogar zu einer Rückbauverfügung durch die Bauaufsichtsbehörde kommen. Ein Bestandsschutz tritt nach einer gewissen Zeit nicht ein. Je nach Ausmaß der Überschreitung kann auch die Eintragung einer Baulast auf dem Nachbargrundstück verlangt werden. Die Nachbarn sollten möglichst auf den Bauvorlagen wie Lageplan, Baubeschreibung oder Bauzeichnungen unterschreiben.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Liegt nur eine ideelle Grundstücksteilung vor, tritt die WEG gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als ein Eigentümer des Gesamtgrundstücks auf und ist für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich. Konkret bedeutet dies, dass Vorschriften zur Grenzbebauung oder auch zur maximal zulässigen Grundfläche (GRZ) von allen Miteigentümern gemeinsam eingehalten werden müssen.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben der Zustimmung der Nachbarn werden meist weitere Auflagen, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert. Es ist ratsam, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Gartenhauses zu besprechen und zu organisieren. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus im Bundesland Niedersachsen.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für dein Gartenhaus in Niedersachsen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen?
Bei der Ermittlung der Kosten für die Baugenehmigung in Niedersachsen spielen viele Faktoren wie Größe, Höhe und Herstellungskosten des Gartenhauses, die Anzahl der beteiligten Fachämter und die Komplexität des anzuwendenden Bauplanungsrechts eine Rolle. Die Gebührenordnung des Landes bestimmt die anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens und legt die Höhe der von der Baubehörde zu erhebenden Gebühr fest. Als Mindestgebühr ist in Niedersachsen mit einem Betrag von ca. 100 Euro bis 300 Euro zu rechnen.
Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Kosten eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Weitere Kosten können für einzelne Standsicherheitsnachweise anfallen.
Nach unseren Erfahrungen belaufen sich die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen in der Regel auf ca. 800 Euro bis 1.200 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen?
Wer in Niedersachsen ein Gartenhaus errichten möchte, muss bestimmte Unterlagen erstellen oder erstellen lassen. Diese Unterlagen müssen dann über die digitalen Anwendungen der einzelnen Landkreise eingereicht werden. Die Bearbeitung und Kommunikation erfolgt somit fast ausschließlich digital, was die Bearbeitungszeiten optimiert und Papier spart. Anträge in Papierform werden nicht mehr angenommen.
Für den Bauantrag sind im Wesentlichen folgende Unterlagen erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein einfachen Lageplan vom Liegenschaftskataster zu einem Bauvorhaben (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Gartenhauses (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Gartenhauses
Wichtig:
In Niedersachsen ist zu beachten, dass für den Bauantrag eines Gartenhauses ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich ist. Das sind ausgebildete Fachleute wie Architekten, Bauingenieure oder andere entsprechend qualifizierte Personen. Sie erstellen für dich die notwendigen Unterlagen, prüfen das Baurecht, unterschreiben alle Seiten und reichen den Antrag ein. In der Regel darfst du als Bauherr den Bauantrag nicht selbst einreichen, denn diese Regelung klärt sowohl die Haftung als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen. Wenn dein Gartenhaus verfahrensfrei ist, aber Ausnahme- oder Befreiungsanträge erforderlich sind, kann dir das Bauamt sagen, ob du dafür einen Bauvorlageberechtigten brauchst. Häufig kann der Bauvorlageberechtigte ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem bestimmte Bauvorschriften der Landesbauordnung (LBO) vorab geprüft werden, was das Verfahren vereinfacht und beschleunigt, da der Baubehörde Arbeitsschritte erspart werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Niedersachsen erteilt wird?
In Niedersachsen dauert die Bearbeitung eines Bauantrags für ein Gartenhaus bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde in der Regel zwischen einem und drei Monaten. Diese Frist kann jedoch überschritten werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn Nebenrechte zu beachten sind, das Bauplanungsrecht besonders umfangreich ist oder zusätzlich Anträge auf Abweichungen oder Befreiungen gestellt werden. Diese Anträge bedürfen einer Einzelfallentscheidung durch eine Baukommission, die nur alle paar Wochen tagt.
Allerdings gibt es gesetzliche Fristen, innerhalb derer die Baubehörde entscheiden muss. Werden diese Fristen überschritten, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Bauantrag gilt als genehmigt. Der Beginn dieser Fristen hängt vom beantragten Genehmigungsverfahren ab und setzt den vollständigen Eingang der Unterlagen bei der Baubehörde voraus. Dieser Zeitpunkt ist jedoch nicht unbedingt mit dem Zeitpunkt der Antragstellung gleichzusetzen, da weitere Unterlagen nachgefordert werden können. Dies gibt der Bauaufsichtsbehörde die Möglichkeit, die Fristen etwas zu strecken.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Welches Genehmigungsverfahren das richtige ist, hängt vom Bauvorhaben, dem Bauort und den spezifischen Bauvorschriften ab. Je nach Verfahren unterscheiden sich die Gebühren, die Bearbeitungsdauer, die Rechtssicherheit und die Anzahl der beteiligten Fachstellen. Zu beachten ist, dass es bei isolierten Anträgen auf Abweichung oder Befreiung im Gegensatz zum allgemeinen Bauantrag keine festen Fristen für die Baubehörde gibt.
In Niedersachsen kann eine Mitteilung nach § 62 NBauO (Bauanzeige) ausreichen, wenn ein Bebauungsplan vorliegt und alle Voraussetzungen erfüllt sind. In diesem Fall verkürzt sich die Entscheidungsfrist auf einen Monat. Eine voll rechtswirksame Baugenehmigung wird jedoch nicht erteilt. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren ist in der Regel dem vollständigen Baugenehmigungsverfahren vorzuziehen, da weniger Fachstellen beteiligt werden und sich die Entscheidungsfrist von vier auf ca. drei Monate verkürzt. Für die Durchführung der Mitteilung nach § 62 NBauO (Bauanzeige) oder des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist in Niedersachsen in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Niedersachsen für die Erteilung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, reichen wir den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Niedersachsen ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
Die Errichtung eines Gartenhauses in Niedersachsen ohne entsprechende Baugenehmigung bzw. ohne Ausnahme oder Befreiung gilt als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Diese Ordnungswidrigkeit kann nach der Bauordnung mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Außerdem behält sich die Baubehörde vor, die Nutzung zu untersagen und in letzter Konsequenz den Rückbau des Gartenhauses zu verlangen. Auch nach einigen Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass der Rückbau eines Schwarzbaues immer noch angeordnet werden kann.
Wenn du dein Gartenhaus bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
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