Sachsen
- 1. Brauche ich in Sachsen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Sachsen ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
1. Brauche ich in Sachsen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Wer in Sachsen seinen Wohnraum durch einen Wintergarten erweitern möchte, muss unbedingt einen Bauantrag stellen, um eine Baugenehmigung zu erhalten und um keine Rechtsverletzung zu begehen – unabhängig von der Grundfläche. In unserem Artikel haben wir die wichtigsten Vorschriften für den Bau eines Wintergartens in Sachsen noch einmal zusammengetragen, damit du von Anfang an umfassend über das Thema Bescheid weißt.
Noch ein Hinweis:
Wenn du auf eine Heizung in deinem Wintergarten verzichtest, handelt es sich um einen Kaltwintergarten. Da dieser Begriff baurechtlich noch nicht näher definiert ist, werden diese als Wintergarten behandelt. Je nach Ausführung gelten jedoch veränderte Berechnungen, z.B. bei der Wohnfläche. Wenn du den Bau einer Terrassenüberdachung planst, solltest du wissen, dass Überdachungen bis zu einer bestimmten Grundfläche meist verfahrensfrei sind. Informiere dich dazu einfach in unserem Artikel über Terrassenüberdachungen. Nutze auch gerne unseren planstuuvCHECK für eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht.
Im Sinne des Bauordnungsrechts gilt jeder Wintergarten im Bundesland Sachsen als Gebäude, so dass bei der Errichtung und Nutzung bestimmte baurechtliche Vorschriften zu beachten sind. Es empfiehlt sich daher, sich vorab beim zuständigen Bauamt über die in der jeweiligen Gemeinde geltenden Vorschriften zu informieren. Die Bebauungspläne sind von Ort zu Ort unterschiedlich, da sie das Erscheinungsbild und die Gestaltung der Ortschaften beeinflussen.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Für die Beurteilung eines Bauantrags für einen Wintergarten gibt es in der Regel drei Kriterien:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
In rechtskräftigen Bebauungsplänen werden örtliche Bauvorschriften wie Dachneigung, Dachmaterialien oder Farben sowie allgemeine Festsetzungen wie Baugrenzen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) getroffen. Anhand dieser Vorgaben kann die Bauaufsicht die Zulässigkeit des Wintergartens prüfen. Bei der Anwendung des §34 wird dagegen der Wintergarten individuell daraufhin geprüft, ob er sich in die nähere Umgebung einfügt. Wenn das Grundstück außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile in einer Außenbereichslage liegt, ist es nach §35 BauGB zu beurteilen. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Die maximal versiegelbare Fläche deines Grundstücks wird durch die GRZ (Grundflächenzahl) und die maximale Größe der Wohnfläche durch die GFZ (Geschossflächenzahl) bestimmt. Die Berechnung dieser Werte erfolgt nach der aktuellen Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die dem Bebauungsplan (B-Plan) zu entnehmen ist. GRZ und GFZ werden in Prozent bezogen auf die Grundstücksfläche angegeben. Falls die GRZ oder GFZ überschritten wird, muss ein begründeter Antrag auf Befreiung gestellt werden.
Die Baugrenzen hingegen geben an, in welchem Bereich du dein Wohnhaus inklusive Wintergarten bauen darfst. Wenn der Bau des Wintergartens in Sachsen die Baugrenze überschreitet, muss ein Befreiungsantrag beim Bauamt gestellt werden, um eine Genehmigung zu erhalten. Der Befreiungsantrag sollte mit entsprechenden Begründungen eingereicht werden.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Es gibt außer der Baugenehmigung noch Baunebenrechte, für die möglicherweise einzelne Genehmigungen der zuständigen Behörden deines Bundeslandes unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten durch die Bauaufsichtsbehörde in Sachsen erforderlich sind. Diese Genehmigungen müssen Sie selbst beantragen, sofern sie nicht im Bauantrag von der Bauaufsichtsbehörde geprüft werden. Dies gilt auch für verfahrensfreie Anlagen. Dies sind unter anderem:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass auch der Anbau eines Kaltwintergartens anstelle eines beheizten Wintergartens nicht genehmigungsfrei ist. Der Kaltwintergarten ist ein Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung, so dass für den Bau ein Bauantrag gestellt werden muss.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Neben den übergeordneten Planungsvorgaben aus dem Baugesetzbuch und den B-Plänen sind auch die Vorgaben der sächsischen Bauordnung (SächsBO) zu beachten. Eine sehr wichtige Rolle spielt dabei der § 6 der Sächsischen Bauordnung, in dem die Abstandsflächen geregelt sind.
Zum Schutz der Nachbarn müssen Gebäude und Wintergärten in Sachsen einen Mindestabstand von 3,00 m zu den realen Grundstücksgrenzen vom Nachbargrundstück einhalten. Hält der Wintergarten diesen Abstand nicht ein, müssen die Nachbarn dem Bauvorhaben schriftlich zustimmen und es muss zusätzlich ein begründeter Abweichungsantrag gestellt werden.
Wenn die Grundstücksgrenze nicht real, sondern nur ideell geteilt ist, kann aus bauaufsichtlicher Sicht auf die Zustimmung der Nachbarn verzichtet werden, da die Grenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. In diesem Fall muss der Bauherr jedoch alle Vorschriften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beachten.
Darüber hinaus können bei einer Unterschreitung von 2,50 m zur Grundstücksgrenze des Nachbargrundstücks weitere brandschutztechnische Anforderungen an den Wintergarten gestellt werden. In der Regel müssen die Seiten, die weniger als 2,50 m von der Grenze entfernt sind, mit einer Brandwand oder einer Brandschutzverglasung versehen werden.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist insbesondere auch die oben beschriebene Grundflächenzahl (GRZ) zu prüfen, da diese in der Regel für das gesamte Grundstück gilt und somit alle Teileigentümer gemeinsam für die Einhaltung verantwortlich sind.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften zu informieren. Neben den Brandschutzauflagen können weitere Nachweise, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Wintergartens zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deinen Wintergarten im Bundesland Sachsen.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deinen Wintergarten in Sachsen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen?
In Sachsen hängen die Kosten für den Bauantrag eines Wintergartens zum einen davon ab, wie viele Stellen beteiligt sind bzw. wie komplex das örtliche Planungsrecht ist, und zum anderen von der Größe und den Herstellungskosten des Wintergartens. Die sächsische Gebührenverordnung gibt dabei vor, welche Kosten anrechenbar sind und setzt die Höhe der Gebühr beim Bauamt fest. Als Mindestbetrag musst du in Sachsen mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Zudem fallen Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die bauordnungsrechtliche Prüfung sowie die Haftung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers an. Zusätzlich können Kosten für individuelle Standsicherheitsnachweise anfallen.
Die Erfahrungen zeigen, dass sich die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen in der Regel auf ca. 1.000 Euro bis 2.000 Euro belaufen.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen?
Zur Erlangung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten sind in Sachsen verschiedene Unterlagen selbst zu erstellen oder extern erstellen zu lassen. Diese Unterlagen sind üblicherweise in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Bauamt deines Bundeslandes einzureichen. In einigen Bauämtern werden jedoch bereits digitale Verfahren angeboten, mit denen der Papieraufwand deutlich verringert werden kann. Mit einer flächendeckenden Einführung eines vollständig digitalen Bauantrags ist jedoch erst in den nächsten Jahren zu rechnen.
Folgende Unterlagen sind derzeit üblicherweise in Sachsen für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten einzureichen:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Wintergartens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Wintergartens (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Wintergartens
- ggf. Nachweis des Wärmeschutzes
- ggf. Nachweis des Brandschutzes
Wichtig:
Für die Einreichung eines Bauantrags für einen Wintergarten ist in Sachsen in der Regel ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich. Das können beispielsweise Architekten, Bauingenieure oder andere fachkundige Personen mit entsprechender Versicherung sein. Du als Bauherr darfst den Antrag meistens nicht alleine einreichen. Der Entwurfsverfasser fertigt alle erforderlichen Unterlagen an, prüft das Baurecht, unterschreibt alle Seiten und reicht den Antrag ein. Damit soll zum einen die Haftung geklärt und zum anderen die fachkundige Erstellung der Antragsunterlagen sichergestellt werden. Der Bauvorlageberechtigte kann in Sachsen für Wintergarten zudem ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, da einige Punkte aus der Landesbauordnung (SächsBO) vorab geprüft werden, so dass sich die zuständige Bauaufsichtsbehörde mit diesen Punkten nicht mehr befassen muss und das Antragsverfahren verkürzt wird. Dies hat auch den Vorteil, dass die Bauvorlagen gut und vollständig ausgearbeitet sind, so dass weniger Planungsfehler entstehen und Nachforderungen der Baubehörde, die die Bearbeitungszeit erheblich verlängern können, auf ein Minimum reduziert werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Sachsen erteilt wird?
Nach Eingang der vollständigen Unterlagen beträgt die Bearbeitungszeit beim Bauamt im Bundesland Sachsen in der Regel ein bis drei Monate. Die Vollständigkeit der Antragsunterlagen ist jedoch erst dann gegeben, wenn keine Unterlagen mehr nachgefordert werden und ist nicht mit dem Eingang des Antrags beim Bauamt gleichzusetzen.
Die Bearbeitungszeit kann auch über die drei Monate hinausgehen, wenn z.B. Anforderungen aus Nebenrechten bestehen oder das Bauplanungsrecht oder der Wintergarten besonders umfangreich sind. Die Bearbeitungszeit hängt auch davon ab, ob gleichzeitig Anträge auf Abweichung oder Befreiung gestellt werden. Über diese Anträge entscheidet im Einzelfall eine Baukommission, die nur alle paar Wochen tagt.
Dem Bauamt sind jedoch bestimmte Fristen gesetzt, innerhalb derer über einen Bauantrag entschieden werden muss. Versäumt die Baubehörde diese Frist, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Bauantrag gilt als genehmigt. Diese Fristen hängen im Wesentlichen vom gewählten Genehmigungsverfahren ab.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Wahl des Genehmigungsverfahrens richtet sich nach dem Bauvorhaben, dem Bauort und dem jeweiligen Planungsrecht. Je nach gewähltem Verfahren ergeben sich unterschiedliche Gebühren, Bearbeitungszeiten, Rechtssicherheiten und die Anzahl der beteiligten Fachdienststellen.
Bei Vorliegen eines Bebauungsplanes kann z.B. bei Einhaltung aller Vorschriften die Genehmigungsfreistellung gewählt werden, bei der sich die Entscheidungsfrist auf einen Monat verkürzt. Dies ist jedoch keine vollständig rechtssichere Baugenehmigung. Deshalb wird in der Regel das vereinfachte Genehmigungsverfahren gewählt, da die Anzahl der beteiligten Stellen im Vergleich zum vollständigen Genehmigungsverfahren deutlich geringer ist und die Entscheidungsfrist statt 5 Monaten nur ca. 4 Monate beträgt. Um die Genehmigungsfreistellung oder das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchführen zu können, ist jedoch in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser notwendig.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Sachsen für die Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Sachsen ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
Wird in Sachsen ein Wintergarten ohne die erforderliche Baugenehmigung oder sonstige Ausnahmen oder Befreiungen errichtet, handelt es sich um einen “Schwarzbau“, der eine Ordnungswidrigkeit darstellt. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit bis zu 50.000 Euro bestraft werden. Aber das ist noch nicht alles. Das Bauamt kann dir auch die Nutzung des Wintergartens untersagen und als härteste Konsequenz den Abriss verlangen. Es gibt auch keinen automatischen Bestandsschutz, so dass der Abriss eines Schwarzbaus auch noch nach einigen Jahren angeordnet werden kann.
Wenn du deinen Wintergarten bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen als allgemeine Ratschläge und Orientierungshilfen. Dennoch kann keine Gewährleistung oder Garantie für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Inhalte übernommen werden. Insbesondere im Bereich der Bauordnungen und sonstiger rechtlicher Vorschriften kann es jederzeit zu Änderungen kommen, die in den hier dargestellten Inhalten nicht berücksichtigt sind. Wir empfehlen dringend, sich vor der Umsetzung von Projekten oder der Einhaltung von Vorschriften immer mit den aktuell geltenden Gesetzen, Bauordnungen oder sonstigen relevanten Regelungen vertraut zu machen oder fachkundigen Rat einzuholen. Für Schäden oder Nachteile, die durch die Nutzung der bereitgestellten Informationen entstehen, wird keine Haftung übernommen.