Bayern
- 1. Brauche ich für ein Carport oder eine Garage in Bayern eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Carport oder eine Garage in Bayern?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Carport oder eine Garage in Bayern?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Carport oder eine Garage in Bayern erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung einen Carport oder eine Garage baue?
1. Brauche ich für ein Carport oder eine Garage in Bayern eine Baugenehmigung?
Im Bundesland Bayern gibt es eine Reihe von baurechtlichen Vorschriften für den Bau von Carports und Garagen. Bevor mit der Planung begonnen wird, sollte geklärt werden, ob ein Bauantrag erforderlich ist.
Nach der Bayerischen Bauordnung kann in Bayern ein Carport oder eine Garage mit einer Grundfläche von weniger als 50 Quadratmetern baugenehmigungsfrei sein. Die Genehmigungsfreiheit ist jedoch in der Regel an weitere Bedingungen geknüpft und gilt nicht generell. Unter anderem muss sichergestellt sein, dass das geplante Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht und öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn das geplante Bauvorhaben das Ortsbild stört oder die Nachbarschaft in irgendeiner Weise beeinträchtigt. In Bayern ist insbesondere das Nachbarrecht von großer Bedeutung. Darüber hinaus gibt es weitere Vorschriften aus Verordnungen, wie z.B. dass Garagen in der Regel einen Mindestabstand von 3 m zu öffentlichen Verkehrsflächen einhalten müssen.
Und noch etwas: Die Baugenehmigungsfreiheit gilt in Bayern nur für den “Innenbereich”, nicht für den “Außenbereich”. Das bedeutet: Gilt dein Wohnort nicht als im Zusammenhang bebauter Ortsteil, musst du einen Bauantrag stellen, egal wie groß dein geplanter Carport oder deine Garage ist. Der Außenbereich ist besonders geschützt, um eine Zersiedelung zu verhindern.
Wir empfehlen dir daher, diesen Artikel zu lesen, in dem wir auf die wichtigsten Vorschriften eingehen und dir helfen, einen möglichen Rückbau oder eine Ordnungswidrigkeit zu vermeiden. Alternativ kannst du auch unseren planstuuvCHECK nutzen, um eine erste, unverbindliche und kostenlose Antwort auf die Frage nach der Genehmigungspflicht zu erhalten.
Noch ein Hinweis:
Die Landesbauordnung (LBO) unterscheidet bei der Genehmigungspflicht nicht zwischen Carports und Garagen, weshalb wir in diesem Artikel beide zusammen beschreiben. Bei der Errichtung gelten jedoch unterschiedliche Anforderungen, z.B. an die Gestaltung, den Brandschutz oder die zulässige Lage auf dem Grundstück.
Es ist wichtig zu verstehen, dass, auch wenn, wie oben erwähnt, bestimmte Carports und Garagen keinen Bauantrag erfordern, die baurechtlichen Vorschriften eingehalten werden müssen. Die Verantwortung dafür liegt beim Bauherrn. Wir empfehlen daher, sich vorab bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Bundeslandes über die spezifischen Bestimmungen in der jeweiligen Gemeinde zu informieren, da z.B. die Bebauungspläne regional unterschiedlich sein können.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Die Landesbauordnung (LBauO) sieht vor, dass für bestimmte Bauvorhaben kein Bauantrag gestellt werden muss. Das heißt aber nicht, dass man ohne rechtliche Prüfung einen Carport oder eine Garage bauen kann. Es gibt drei Hauptkriterien für die Beurteilung eines Bauantrags für einen Carport oder eine Garage:
- ein rechtskräftiger Bebauungsplan der jeweiligen Gemeinde oder Stadt
- § 34 BauGB
- § 35 BauGB
In einem rechtskräftigen Bebauungsplan der Gemeinde sind die örtlichen Bauvorschriften wie z.B. Dachneigung, Materialien, Farben, Baugrenzen, Flächen für Stellplätze, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Zulässigkeit des Bauvorhabens anhand dieser Festsetzungen prüfen. Beim § 34 BauGB wird geprüft, ob sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügt. Dieser Paragraf kommt zur Anwendung, wenn kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorliegt. Für Grundstücke außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, also im Außenbereich, ist die Beurteilung nach § 35 BauGB erforderlich. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Im Bundesland Bayern ist es erforderlich, den B-Plan der Gemeinde oder Stadt bei Bauvorhaben zu berücksichtigen, auch wenn es sich um den Bau von Carports und Garagen handelt. Die im B-Plan festgesetzten Baugrenzen legen fest, in welchen Bereichen die Hauptanlagen errichtet werden dürfen. Dies sind in erster Linie bauliche Anlagen, die zur Hauptnutzung gehören, wie z.B. Wohnhäuser und Terrassen. Freistehende Carports und Garagen gelten als Nebenanlagen und sind daher von dieser Regelung ausgenommen. Sie müssen nicht innerhalb der Baugrenzen liegen. Anders sieht es aus, wenn Garagen in das Haus integriert sind. In diesem Fall können sie Bestandteil der Hauptanlage sein und müssen daher innerhalb der Baugrenzen liegen. Im B-Plan können aber auch Flächen ausgewiesen werden, auf denen nur Stellplätze zu errichten sind.
In den textlichen Festsetzungen des B-Plans können weitere Vorgaben zur Lage von Carports oder Garagen gemacht werden. So kann z.B. festgelegt werden, dass diese Mindestabstände zu öffentlichen Verkehrsflächen einhalten müssen oder dass sie im Vorgartenbereich oder an anderen Stellen unzulässig sind. Die Festsetzungen im B-Plan können auch gestalterische Aspekte beinhalten. So kann vorgeschrieben werden, welches Material zu verwenden ist, wie die Dachneigung sein muss oder ob eine Begrünung des Carports oder der Garage erforderlich ist.
Ein weiterer wichtiger Aspekt, der im B-Plan geregelt wird, ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie bestimmt, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche überbaut oder versiegelt werden darf. Ist im B-Plan ein Wert von 0,3 festgelegt, dürfen in der Regel 30 % der Grundstücksfläche mit den Hauptanlagen (Wohnhaus und Terrasse) bebaut werden.
Zu jedem B-Plan gibt es auch eine gültige Baunutzungsverordnung (BauNVO). Sie legt fest, wie die GRZ genau zu berechnen ist. Die BauNVO wurde seit 1962 mehrfach geändert, ist aber immer noch gültig. In einigen älteren Bebauungsplänen und in allen B-Plänen, die nach 1990 aufgestellt wurden, ist zusätzlich zu beachten, dass es auch eine Obergrenze für die übrige Fläche gibt. Dazu zählen dann alle sonstigen Flächen wie Zufahrten, Gartenhäuser, Wege, Stellplätze, aber auch Carports oder Garagen. Meist beträgt die Obergrenze das 1,5-fache der festgesetzten GRZ, in diesem Fall also: 0,3 * 1,5 = 0,45. Je nach BauNVO kann aber auch ganz auf die Anrechnung der Stellplatzflächen verzichtet werden. Bei einer Überschreitung der GRZ ist unbedingt ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung zu stellen. Denn auch wenn kein Bauantrag gestellt werden muss, gibt es gesetzliche Vorgaben, die eingehalten werden müssen. Es empfiehlt sich daher, vor dem Bau eines Carports oder einer Garage in Bayern den Bebauungsplan genau zu studieren.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Wer in Bayern einen Carport oder eine Garage bauen will, sollte wissen, dass eine Baugenehmigung allein manchmal nicht ausreicht. Neben der Baugenehmigung kann es erforderlich sein, gesondert baunebenrechtliche Genehmigungen einzuholen. Dazu gehören unter anderem denkmalschutzrechtliche, wasserrechtliche und naturschutzrechtliche Genehmigungen sowie die Berücksichtigung von Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren. Darüber hinaus gibt es weitere Anforderungen aus der länderspezifischen Garagen- und Stellplatzverordnung.
Auch wenn das Bauvorhaben verfahrensfrei ist, liegt die Verantwortung für die Einhaltung aller Vorschriften beim Bauherrn. Es erfolgt lediglich aufgrund der Verfahrensfreiheit keine standardmäßige Prüfung durch die Bauaufsicht.
Darüber hinaus können bei größeren Carports und Garagen zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz und die Standsicherheit gestellt werden.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Bei einem Bauvorhaben wie dem Bau eines Carports oder einer Garage müssen alle relevanten Vorschriften eingehalten werden – auch wenn bereits Stellplätze an der Position vorhanden sind. Dazu gehören neben der Landesbauordnung (LBauO) und dem Baugesetzbuch (BauGB) insbesondere die Abstandsflächen, die für die schutzwürdigen Belange der Nachbarn eine wichtige Rolle spielen.
In Bayern ist dies in Art. 6 der Bayerischen Bauordnung geregelt, wonach Gebäude in der Regel einen Mindestabstand von 3,00 m zu den realen Grundstücksgrenzen einhalten müssen. Grundsätzlich ist im Bundesland Bayern jedoch bei allen Bauanträgen die Zustimmung aller Eigentümer der an das Grundstück angrenzenden Nachbargrundstücke einzuholen. Diese sollten nach Möglichkeit auf den Bauvorlagen, wie z.B. dem Lageplan, der Baubeschreibung oder den Bauzeichnungen unterschreiben. Auch dann, wenn die Nachbarn nur mittelbar betroffen sind. Stimmen die Nachbarn dem Bauvorhaben nicht zu, kann die Baugenehmigung von der Bauaufsichtsbehörde trotzdem erteilt werden. Die Nachbarn, die ihre Zustimmung verweigert haben, erhalten dann aber einen entsprechenden Bescheid über das Vorhaben und haben das Recht, innerhalb einer bestimmten Frist Widerspruch gegen den Baugenehmigungsbescheid einzulegen.
Werden die vorgeschriebenen Mindestabstände zur Grenze durch das Bauvorhaben jedoch unterschritten, muss der betroffene Nachbar dem Bauvorhaben zusätzlich ausdrücklich zustimmen und es können zusätzliche Brandschutzmaßnahmen erforderlich werden.
Trotz dieser allgemeinen Regelungen gibt es Ausnahmen, die eine Grenzbebauung ermöglichen, insbesondere bei Carports und Garagen. Diese dürfen gemäß Art. 6 Abs. 7 BayBO unmittelbar an der Grenze errichtet werden, wenn sie folgende Grenzwerte einhalten:
- max. Länge an der Grundstücksgrenze: 9,00 m
- max. Wandhöhe an der Grundstücksgrenze: 3,00 m
- max. Länge an allen Grundstücksseiten: 15,00 m
Zu beachten ist die maximale Grenzbebauung von 15,00 m pro Grundstück.
Bei Überschreitung dieser Grenzen durch das Vorhaben ist eine schriftliche Zustimmung des Nachbarn sowie ein begründeter Abweichungsantrag bei der Bauaufsichtsbehörde zwingend erforderlich, auch wenn das Bauwerk aufgrund seiner Abmessungen genehmigungsfrei ist. Je nach Ausmaß der Überschreitung kann auch die Eintragung einer Baulast auf dem Nachbargrundstück erforderlich sein.
Es macht jedoch einen Unterschied, ob es sich um reale oder ideelle Grenzen handelt. Bei ideellen Grenzen können die Abstandsflächen überschritten werden, da die Grenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. In diesem Fall muss der Bauherr jedoch alle Vorschriften gemäß der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einhalten.
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sollten beachten, dass sie gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als Gesamteigentümer des Grundstücks auftreten und somit gemeinsam für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich sind. Konkret bedeutet dies, dass Vorschriften zur Grenzbebauung oder auch zur maximal zulässigen Grundfläche (GRZ) von allen Miteigentümern gemeinsam eingehalten werden müssen.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben der Zustimmung der Nachbarn werden meist weitere Auflagen, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, für die Bebauung gefordert. Es ist ratsam, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Carports oder der Garage zu besprechen und zu organisieren. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für dein Carport oder deine Garage im Bundesland Bayern.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung der Bauordnung (BauO), in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für dein Carport oder deine Garage in Bayern einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Carport oder eine Garage in Bayern?
Wie teuer ein Bauantrag für einen Carport oder eine Garage in Bayern wird, hängt nicht nur von der Anzahl der beteiligten Fachstellen bzw. der Komplexität des geltenden Bauplanungsrechts ab, sondern auch von der Größe und den Herstellungskosten der baulichen Anlage. Die bayrische Gebührenverordnung schreibt vor, welche Kosten anrechenbar sind und setzt die Höhe der Gebühr beim Bauamt fest. Als Mindestbetrag musst du in Bayern mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Dazu kommen noch die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Gegebenenfalls fallen weitere Kosten für individuelle Standsicherheitsnachweise an.
Insgesamt belaufen sich die Gesamtkosten für die Baugenehmigung eines Carports oder einer Garage in Bayern erfahrungsgemäß auf ca. 800 Euro bis 1.200 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Carport oder eine Garage in Bayern?
Wenn du in Bayern einen Carport oder eine Garage bauen möchtest, musst du einige Unterlagen zusammenstellen oder erstellen lassen, um sie in der Regel in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Baubehörde einzureichen – auch wenn an gleicher Stelle bereits Stellplätze vorhanden sind. Die meisten Behörden haben bereits digitale Verfahren eingeführt, bei denen keine Originalunterschriften mehr erforderlich sind. Die schriftliche Zustimmung der Nachbarn ist aber nach wie vor auch hier empfehlenswert, um spätere Konflikte mit den Nachbarn zu vermeiden.
Für den Bauantrag sind insbesondere folgende Unterlagen erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular (inkl. Nachbarzustimmungen)
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Carports bzw. der Garage (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Carports bzw. der Garage
Wichtig:
In Bayern ist zu beachten, dass für den Bauantrag eines Carports oder einer Garage häufig ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich ist. Das sind ausgebildete Fachleute wie Architekten, Bauingenieure oder andere entsprechend qualifizierte Personen. Sie erstellen für dich die notwendigen Unterlagen, prüfen das Baurecht, unterschreiben alle Seiten und reichen den Antrag ein. Normalerweise darfst du als Bauherr den Bauantrag nicht selbst einreichen, denn diese Regelung klärt sowohl die Haftung als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen. Wenn dein Carport oder deine Garage verfahrensfrei ist, aber Ausnahme- oder Befreiungsanträge erforderlich sind, kann dir das Bauamt sagen, ob du dafür einen Bauvorlageberechtigten brauchst. Oft kann der Bauvorlageberechtigte ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem bestimmte Bauvorschriften der Landesbauordnung (BayBO) vorab geprüft werden, was das Verfahren vereinfacht und beschleunigt, da der Baubehörde Arbeitsschritte erspart werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Carport oder eine Garage in Bayern erteilt wird?
Die Bearbeitungszeit für einen Bauantrag für einen Carport oder eine Garage beträgt in Bayern in der Regel ein bis drei Monate. Zusätzliche Aspekte wie Anträge auf Abweichungen oder Befreiungen, z.B. für Abstandsflächen auf Nachbargrundstücken, oder komplexe baurechtliche Anforderungen sowie Anforderungen aus Nebenrechten können die Bearbeitungszeit jedoch verlängern. Solche Anträge werden von einer Baukommission bearbeitet, die nur in mehrwöchigen Abständen tagt.
Die Bauaufsichtsbehörde muss allerdings bestimmte Entscheidungsfristen einhalten, die mit dem Eingang der vollständigen Antragsunterlagen beginnen. Diese Fristen sind nicht mit dem Zeitpunkt der Antragstellung gleichzusetzen, da die Behörde nach der Vorprüfung ggf. weitere Unterlagen nachfordern kann. Die Behörde hat daher einen gewissen Spielraum, die Bearbeitungsfristen zu strecken.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
In Bayern gibt es nach der Bauordnung (BauO) zwei verschiedene Genehmigungsverfahren: das umfassende und das vereinfachte Verfahren. Diese unterscheiden sich hinsichtlich der Anzahl der beteiligten Fachstellen, des Prüfungsumfangs und der Entscheidungsfristen für die Baubehörde. Das vereinfachte Verfahren ist in der Regel die erste Wahl, da ein Entwurfsverfasser einen Teil der Prüfpunkte des vollständigen Verfahrens abdeckt und die Behörde aufgrund des geringeren Prüfaufwandes innerhalb von drei Monaten eine Entscheidung treffen muss. Versäumt die Behörde diese Frist, gilt der Antrag aufgrund der so genannten Genehmigungsfiktion als genehmigt.
Im vollständigen Verfahren, das eine umfangreichere Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde vorsieht, gibt es keine feste Entscheidungsfrist, was zu einer längeren Bearbeitungszeit führt. Eine Bauanzeige, wie in anderen Bundesländern, gibt es in Bayern nicht. Anstelle der Bauanzeige wird meist das vereinfachte Verfahren gewählt. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, hängt vom konkreten Bauvorhaben, dem Standort und den geltenden baurechtlichen Vorschriften ab. Für das vereinfachte Genehmigungsverfahren ist in Bayern jedoch meist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Bayern für die Erteilung der Baugenehmigung für dein Carport oder deine Garage nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung einen Carport oder eine Garage baue?
Wird ein Carport oder eine Garage in Bayern ohne die erforderliche Baugenehmigung oder Ausnahme/Befreiung errichtet, gilt dies als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Auch wenn das Grundstück bereits eine Bebauung mit Stellplätzen aufweist. Das Bußgeld für diese Ordnungswidrigkeit kann bis zu 50.000 Euro betragen. Außerdem behält sich die Baubehörde das Recht vor, die Nutzung zu untersagen und letztlich den Rückbau zu verlangen. Auch nach mehreren Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass ein widerrechtlich errichtetes Bauwerk immer noch abgerissen werden kann.
Wenn du deinen Carport oder deine Garage bereits ohne Genehmigung errichtet hast und jetzt eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, nutze bitte unseren Bauantragsservice für nachträgliche Genehmigungen.
Hinweis:
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