Sachsen
- 1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Sachsen eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Sachsen ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Sachsen eine Baugenehmigung?
Im Bundesland Sachsen gelten für die Errichtung von Gartenhäusern besondere baurechtliche Vorschriften. Es empfiehlt sich, vor Beginn der Planung zu klären, ob ein Bauantrag erforderlich ist.
Nach der Sächsischen Bauordnung kann unter Umständen auf eine Baugenehmigung verzichtet werden, wenn das Gartenhaus weniger als 75 Kubikmeter Rauminhalt hat. Aber Achtung: Diese Regelung gilt nicht uneingeschränkt. Es muss sichergestellt sein, dass das Bauvorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht und öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden – es wird nur nicht von der Bauaufsicht geprüft. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das geplante Bauwerk das Stadtbild stört oder die Nachbarschaft beeinträchtigt. Das Nachbarschaftsrecht ist in diesem Zusammenhang von entscheidender Bedeutung und sollte immer berücksichtigt werden.
Zudem gilt in Sachsen die Baugenehmigungsfreiheit nur für den so genannten Innenbereich, nicht aber für den Außenbereich. Wer also nicht in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil wohnt, muss unabhängig von der Größe seines geplanten Gartenhauses einen Bauantrag stellen.
Es lohnt sich also, unseren ganzen Artikel zu lesen. Er behandelt die wichtigsten baurechtlichen Bestimmungen, die es zu beachten gilt, um Ordnungswidrigkeiten oder gar den Rückbau des Gebäudes zu vermeiden. Eine zusätzliche Hilfe kann unser planstuuvCHECK sein, der eine erste, unverbindliche und kostenlose Antwort auf die Frage nach der Genehmigungspflicht gibt.
Noch ein Hinweis:
In der Landesbauordnung (LBO) wird das Gartenhaus als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten eingestuft (Nebenanlage), so dass diese Voraussetzungen immer erfüllt sein müssen. Soll das Gartenhaus als Aufenthaltsraum dienen und entsprechend beheizt werden, muss unabhängig von der Größe eine Baugenehmigung beantragt werden.
Auch wenn für bestimmte Gartenhäuser, wie bereits erwähnt, kein Bauantrag erforderlich ist, gelten bestimmte baurechtliche Vorschriften. In diesem Fall handelt der Bauherr eigenverantwortlich. Es empfiehlt sich daher, sich vor der Planung bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Bundeslandes über die spezifischen Vorschriften in der betreffenden Gemeinde zu informieren, da z.B. die Bebauungspläne regional sehr unterschiedlich sein können.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Auch wenn die Bauordnung (BauO) für dein Bauvorhaben keinen Bauantrag vorschreibt, ist eine rechtliche Prüfung vor Baubeginn des Gartenhauses wichtig.
Die Bauaufsichtsbehörden prüfen dein Vorhaben entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder anhand eines rechtskräftigen Bebauungsplans. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan enthält örtliche Bauvorschriften, zum Beispiel zu Dachneigung, Materialien, Farben, Baugrenzen, Flächen für Nebenanlagen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ). Diese Festsetzungen ermöglichen es der Bauaufsichtsbehörde, die Zulässigkeit des Bauvorhabens zu prüfen. Liegt kein gültiger B-Plan vor, kommt § 34 BauGB zur Anwendung. Bei diesem wird im Einzelfall geprüft, ob sich das Bauvorhaben in die umliegende Bebauung einfügt. Für Grundstücke außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gilt § 35 BauGB. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Im Bundesland Sachsen ist es wichtig, bei der Planung von Gartenhäusern die B-Pläne der Gemeinden zu berücksichtigen. Er enthält Vorgaben wie z.B. die Grundflächenzahl (GRZ). Diese ist ein wichtiger Parameter für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Sie legt fest, wie viel Prozent der gesamten Grundstücksfläche mit Hauptanlagen (Wohnhaus und Terrassen) überbaut werden dürfen. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) legt zusammen mit dem Bebauungsplan die genauen Berechnungsgrundlagen fest. Ist im B-Plan z.B. eine Grundflächenzahl von 0,2 festgesetzt, dürfen in der Regel 20 % der Grundstücksfläche mit dem Wohnhaus inkl. Terrasse überbaut werden. Wichtig ist, dass es in den meisten Fällen auch eine Obergrenze für die Restfläche gibt. Diese umfasst alle anderen Flächen wie Zufahrten, Carports, Garagen, Wege und natürlich Gartenhäuser. In der Regel beträgt die Obergrenze das 1,5-fache der festgesetzten GRZ – in diesem Fall also: 0,2 * 1,5 = 0,3. Bei einer Überschreitung der GRZ ist unbedingt ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung zu stellen – unabhängig von der Größe des Bauvorhabens.
In Bebauungsplänen der Gemeinde werden in der Regel auch Baugrenzen festgesetzt, die die Lage der baulichen Anlagen der Hauptnutzung bestimmen. Freistehende Gartenhäuser müssen nicht innerhalb der Baugrenzen liegen, da sie als Nebenanlagen gelten.
Ein weiterer wichtiger Bestandteil von Bebauungsplänen sind textliche Festsetzungen, die weitere Anforderungen an die Lage oder Gestaltung von Gartenhäusern stellen können. So können z.B. bestimmte Bereiche wie Vorgärten von der Bebauung mit Nebenanlagen ausgeschlossen oder eine Begrünung vorgeschrieben werden. Es ist daher unerlässlich, sich vor der Planung eines Gartenhauses in Sachsen gründlich mit dem B-Plan und den geltenden Vorschriften vertraut zu machen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Zu beachten ist, dass neben der Baugenehmigung ggf. gesonderte Genehmigungen für Baunebenrechte für das Vorhaben erforderlich sind. Diese sind unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen und müssen unter Umständen vom Bauherrn selbst bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Zu den Baunebenrechten zählen unter anderem:
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
- Baumschutzsatzungen
Für die Einholung der Einzelgenehmigungen bei den zuständigen Behörden bzw. für die Einhaltung aller sonstigen Vorschriften ist der Bauherr auch dann verantwortlich, wenn das Bauvorhaben verfahrensfrei ist und keine Baugenehmigung beantragt werden muss. Es findet dann lediglich keine standardmäßige Prüfung durch die Bauaufsicht statt.
Zu beachten ist, dass für Gartenhäuser ab einer bestimmten Größe zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz und die Statik gestellt werden können.
An dieser Stelle sei nochmals auf die Definition des Gartenhauses hingewiesen: In der Bauordnung (BauO) wird das Häuschen im Garten unabhängig von der Grundfläche als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten (Nebenanlage) eingestuft. Darunter fallen z.B. Geräteschuppen im Garten. Lauben in Schrebergärten und Kleingartenanlagen fallen in der Regel unter das Bundeskleingartengesetz und sind gesondert zu betrachten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Neben den allgemeinen Regelungen der Landesbauordnung (LBO) des Bundeslandes Sachsen sind die Vorschriften über die Abstandsflächen und die damit verbundenen schutzwürdigen Nachbarinteressen von großer Bedeutung. Die Abstandsflächen sind in Sachsen in § 6 der Landesbauordnung (LBO) definiert. Grundsätzlich müssen Gebäude unabhängig von der Grundfläche mindestens einen Grenzabstand von 3,00 Metern zu den realen Grundstücksgrenzen einhalten. Dabei ist entscheidend, ob es sich um reale oder ideelle Grenzen zum Nachbargrundstück handelt. Handelt es sich um ideelle Grenzen, können die Abstandsflächen diese überschreiten, da die Grenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. In diesem Fall muss der Bauherr jedoch alle Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einhalten. Ist die Grenze jedoch real, muss der betroffene Eigentümer des Nachbargrundstücks dem Bauvorhaben zustimmen und es können sich weitere Anforderungen an den Brandschutz ergeben.
Für bestimmte bauliche Anlagen gibt es jedoch Ausnahmeregelungen, die eine Grenzbebauung zulassen – so auch für die Errichtung von Gartenhäusern. Nach § 6 Abs. 8 SächsBO dürfen Gartenhäuser an der Grenze errichtet werden, wenn folgende Grenzwerte eingehalten werden:
- max. Länge an der Grundstücksgrenze: 9,00 m
- max. Höhe an der Grundstücksgrenze: 3,00 m
- max. Länge an allen Grundstücksseiten: 15,00 m
Insbesondere der letzte Punkt ist zu beachten, da die maximale Grenzbebauung für jedes Grundstück auf 15 Meter begrenzt ist.
Wird einer der oben genannten Grenzwerte überschritten, muss der betroffene Nachbar dem Bauvorhaben schriftlich zustimmen und ein begründeter Antrag auf Abweichung vom Grenzabstand bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden.
Die Nachbarn sollten möglichst auf den Bauvorlagen, wie z.B. Lageplan, Baubeschreibung oder Bauzeichnungen, unterschreiben. Der Befreiungsantrag ist auch dann erforderlich, wenn das Gartenhaus aufgrund seiner Abmessungen genehmigungsfrei ist und kein vollständiger Bauantrag gestellt werden muss. Wird dies versäumt, kann es noch Jahre später zu Nachbarschaftsstreitigkeiten kommen oder ein Rückbau durch die Bauaufsicht angeordnet werden. Je nach Ausmaß der Überschreitung kann auch die Eintragung einer Baulast auf dem Nachbargrundstück verlangt werden.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Liegt nur eine ideelle Grundstücksteilung vor, tritt die WEG gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wie ein Eigentümer des Gesamtgrundstücks auf und ist für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich. Konkret bedeutet dies, dass Vorschriften zur Grenzbebauung oder auch zur maximal zulässigen Grundfläche (GRZ) von allen Miteigentümern gemeinsam eingehalten werden müssen.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben der Zustimmung der Nachbarn werden meist weitere Auflagen, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert. Es ist ratsam, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Gartenhauses zu besprechen und zu organisieren. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus im Bundesland Sachsen.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für dein Gartenhaus in Sachsen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen?
Um ein realistisches Budget für das Gartenhaus in Sachsen zu planen, ist es wichtig, die verschiedenen Kostenfaktoren zu kennen, die in die Baugenehmigungsgebühren einfließen. Dazu gehören nicht nur Größe, Höhe und Herstellungskosten des Gartenhauses, sondern auch die Komplexität des anzuwendenden Bauplanungsrechts und die Anzahl der beteiligten Fachämter. Die Gebührenordnung des Landes legt fest, dass die Mindestgebühren für dein Bauvorhaben in der Regel zwischen 100 und 300 Euro liegt.
Aber auch andere Posten sind bei deinem Vorhaben zu berücksichtigen: Kosten für die Erstellung der Unterlagen, für die baurechtliche Prüfung und für einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser. Möglicherweise müssen auch einzelne Standsicherheitsnachweise vorgelegt werden, die zusätzliche Kosten verursachen.
In der Regel ist in Sachsen mit Gesamtkosten von ca. 800 bis 1.200 Euro für die Baugenehmigung eines Gartenhauses zu rechnen.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen?
Bei der Einreichung eines Bauantrags für ein Gartenhaus sind in Sachsen bestimmte Unterlagen zusammenzustellen oder in Auftrag zu geben und in der Regel in dreifacher Ausfertigung beim zuständigen Bauamt einzureichen. Einige Ämter haben bereits digitale Verfahren eingeführt, die Papier und zum Teil auch Zeit sparen. Mit einer flächendeckenden Einführung des vollständig digitalen Bauantrags ist jedoch erst in naher Zukunft zu rechnen.
Für den Bauantrag sind im Wesentlichen folgende Unterlagen erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Gartenhauses (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Gartenhauses
Wichtig:
Zu beachten ist, dass in Sachsen für den Bauantrag eines Gartenhauses häufig ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich ist. Diese qualifizierten Fachleute, das sind Architekten, Bauingenieure oder andere entsprechend qualifizierte Personen, stellen alle erforderlichen Unterlagen zusammen, prüfen das Baurecht und reichen den Bauantrag ein. Der Bauherr darf den Bauantrag in der Regel nicht selbst einreichen, da diese Regelung sowohl die Haftung klärt als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen sicherstellt. Falls das Gartenhaus genehmigungsfrei ist, aber dennoch begründete Ausnahme- oder Befreiungsanträge gestellt werden müssen, kann das zuständige Bauamt klären, ob hierfür ein Bauvorlageberechtigter erforderlich ist. Mit einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser kann zudem ein beschleunigtes Antragsverfahren durchgeführt werden, das die Bearbeitung erleichtert, da einige Punkte der Landesbauordnung (LBO) vorab geprüft werden und mögliche Nachforderungen minimiert werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Sachsen erteilt wird?
Im Bundesland Sachsen dauert die Bearbeitung eines Bauantrags für ein Gartenhaus beim zuständigen Bauamt in der Regel ein bis drei Monate. Es kann jedoch vorkommen, dass diese Zeit überschritten wird, z.B. wenn Anforderungen aus Nebenrechten zu berücksichtigen sind oder das Bauplanungsrecht komplex ist. Die Bearbeitungszeit kann sich auch verlängern, wenn mit dem Bauantrag eine Abweichung oder Befreiung beantragt wird. In solchen Fällen entscheidet eine Baukommission, die nur alle paar Wochen tagt. Falls das Gartenhaus genehmigungsfrei ist, aber andere Vorschriften eingehalten werden müssen, muss, wie bereits erwähnt, ein Antrag auf Abweichung oder Befreiung gestellt werden. Auch hier beträgt die Bearbeitungszeit in der Regel ein bis drei Monate.
Allerdings muss die Baubehörde innerhalb bestimmter Fristen über den Bauantrag entscheiden. Werden diese Fristen nicht eingehalten, tritt eine so genannte Genehmigungsfiktion ein und der Antrag gilt als genehmigt. Diese Fristen hängen vom gewählten Baugenehmigungsverfahren ab und beginnen mit dem Eingang der vollständigen Unterlagen bei der Baubehörde. Dieser Zeitpunkt ist nicht unbedingt mit dem Abgabetermin gleichzusetzen, da die Baubehörde weitere Unterlagen nachfordern kann, wenn sie diese für die Beurteilung für erforderlich hält. Dies gibt der Baubehörde einen gewissen Spielraum, die Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Welches Baugenehmigungsverfahren in Frage kommt, hängt vom Bauvorhaben, dem Standort und dem geltenden Planungsrecht ab. Je nach Verfahren unterscheiden sich die Gebühren, die Bearbeitungsdauer, die Rechtssicherheit und die Anzahl der beteiligten Fachstellen. Liegt ein Bebauungsplan vor und werden alle Vorschriften eingehalten, kann das Genehmigungsfreistellungsverfahren gewählt werden. In diesem Fall verkürzt sich die Entscheidungsfrist auf einen Monat. Eine rechtssichere Baugenehmigung ist dies jedoch nicht. Daher wird häufig das vereinfachte Genehmigungsverfahren gewählt, bei dem weniger Stellen als beim vollständigen Baugenehmigungsverfahren beteiligt sind und die Entscheidungsfrist ca. 4 Monate statt 5 Monate beträgt.
Allerdings ist zu beachten, dass für die Durchführung des Genehmigungsfreistellungsverfahrens bzw. des vereinfachten Genehmigungsverfahrens in der Regel ein Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung erforderlich ist.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Sachsen für die Erteilung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Sachsen ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
Wird in Sachsen ein Gartenhaus ohne die erforderliche Baugenehmigung oder Ausnahme/Befreiung errichtet, gilt dies als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Diese Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die Baubehörde behält sich zudem vor, die Nutzung zu untersagen und im schlimmsten Fall den Rückbau zu verlangen. Auch nach mehreren Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass ein widerrechtlich errichtetes Bauwerk immer noch zum Rückbau verpflichtet werden kann.
Wenn du dein Gartenhaus bereits errichtet hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, nutze unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
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