Baden-Württemberg
- 1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Baden-Württemberg ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
1. Brauche ich für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg eine Baugenehmigung?
In Baden-Württemberg sind beim Bau von Gartenhäusern bestimmte baurechtliche Vorschriften zu beachten. Vor Beginn der Planung sollte geprüft werden, ob ein Bauantrag erforderlich ist.
Unter bestimmten Bedingungen kann in Baden-Württemberg bei Gartenhäusern im Garten mit einem umbauten Raum von weniger als 40 Kubikmetern auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. Diese Regelung ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen geknüpft und gilt nicht pauschal. Insbesondere ist zu beachten, dass sich der Höchstwert für den umbauten Raum auf 20 Kubikmeter reduziert, wenn sich der Bauort im Außenbereich befindet. Im Innenbereich muss sich das Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen und darf öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn das Bauwerk das Stadtbild stört oder die Nachbarschaft beeinträchtigt.
Damit es nicht zu einer Ordnungswidrigkeit oder gar zu einem Rückbau kommt, geben wir in diesem Artikel hilfreiche Informationen und die wichtigsten Vorschriften an die Hand. Für eine erste kostenlose und unverbindliche Antwort zur Genehmigungspflicht kannst du auch unseren planstuuvCHECK nutzen.
Wichtig zu wissen:
In der Landesbauordnung (LBO) wird das Gartenhaus als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten eingestuft (Nebenanlage), weshalb diese Voraussetzungen immer erfüllt sein müssen. Soll das Gartenhaus als Aufenthaltsraum dienen und entsprechend beheizt werden, muss unabhängig von der Größe eine Baugenehmigung beantragt werden.
Auch wenn, wie bereits erwähnt, für bestimmte Gartenhäuser keine Baugenehmigung erforderlich ist, müssen bestimmte baurechtliche Vorschriften beachtet werden. Hierfür ist der Bauherr verantwortlich. Es ist daher wichtig, sich vor der Planung bei der zuständigen Baubehörde des jeweiligen Bundeslandes zu informieren, da z.B. die Bebauungspläne von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein können.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Zwar sieht die Bauordnung (BauO) für bestimmte Bauvorhaben keine Baugenehmigung vor, dennoch empfiehlt sich vor dem Bau eines Gartenhauses oder eines Geräteschuppens eine rechtliche Prüfung.
Die Bauaufsichtsbehörden prüfen dein Vorhaben entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder anhand eines gültigen Bebauungsplanes. Im rechtskräftigen Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt sind die örtlichen Bauvorschriften wie z.B. Dachneigung, Materialien, Farben, Baugrenzen, Flächen für Nebenanlagen, Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) festgelegt. Anhand dieser Kriterien kann die Bauaufsichtsbehörde die Zulässigkeit des Bauvorhabens prüfen. Liegt kein B-Plan vor und kommt § 34 BauGB zur Anwendung, wird im Einzelfall geprüft, ob sich das Bauvorhaben in die umgebende Bebauung einfügt. Für Grundstücke außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gilt § 35 BauGB. Hier sind nur privilegierte Bauvorhaben zulässig, um eine unkontrollierte Zersiedelung zu verhindern.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Bebauungspläne enthalten örtliche Bauvorschriften, die ein einheitliches und störungsfreies Erscheinungsbild in den Gemeinden gewährleisten sollen. Bebauungspläne werden daher von den Gemeinden aufgestellt und können von Ort zu Ort unterschiedlich sein.
Sie enthalten unter anderem Baugrenzen, die festlegen, wo die Hauptanlagen (Wohnhaus und Terrassen) errichtet werden dürfen. Gartenhäuser, die als Nebenanlagen gelten, müssen nicht unbedingt innerhalb dieser Grenzen liegen. Es können aber im B-Plan gesonderte Flächen ausgewiesen werden, auf denen die Errichtung von Gartenhäusern nicht zulässig ist. Ebenso wichtig sind die textlichen Festsetzungen im B-Plan, die weitere Vorgaben zum Standort von Gartenhäusern machen können. So kann z.B. festgelegt werden, dass eine Errichtung im Vorgartenbereich nicht zulässig ist. Auch die Gestaltung von Gartenhäusern kann im B-Plan geregelt werden. Hier können Vorgaben zur Materialwahl, zur Dachneigung oder zur Begrünungspflicht gemacht werden.
Bei der Planung ist auch die Grundflächenzahl (GRZ) zu beachten, die festlegt, wie viel Prozent der anrechenbaren Grundstücksfläche mit Hauptanlagen bebaut werden dürfen. Jedem B-Plan ist eine Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugeordnet. Diese regelt die genaue Berechnung der GRZ. Zu beachten ist jedoch, dass es auch eine Obergrenze für die Restfläche gibt, zu der Zufahrten, Carports und Garagen, Wege, aber auch Gartenhäuser zählen können. Wird die GRZ durch das Gartenhaus überschritten, muss ein begründeter Antrag auf Befreiung von der Überschreitung gestellt werden – und zwar unabhängig davon, ob ein Bauantrag gestellt werden muss oder nicht. Es empfiehlt sich daher, vor dem Bau eines Gartenhauses in Baden-Württemberg eine genaue Prüfung des geltenden B-Plans vorzunehmen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Als Bauherr in Baden-Württemberg ist unter Umständen mehr zu tun, als nur eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus zu beantragen. Neben der Baugenehmigung können besondere Genehmigungen für Baunebenrechte erforderlich sein. Zu den Baunebenrechten zählen unter anderem
- denkmalschutzrechtliche Genehmigungen
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- naturschutzrechtliche Genehmigungen
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren.
- Baumschutzsatzung
Auch wenn das Bauvorhaben vom Raumvolumen genehmigungsfrei ist und somit keine Baugenehmigung beantragt werden muss, ist der Bauherr für die Einhaltung aller relevanten Vorschriften verantwortlich. Es findet lediglich keine routinemäßige Kontrolle durch die Bauaufsicht statt.
Darüber hinaus können bei größeren Gartenhäusern zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz und die Standsicherheit gestellt werden.
An dieser Stelle sei nochmals auf die Definition des Gartenhauses hingewiesen: In der Bauordnung (BauO) wird das Gartenhaus unabhängig von den Quadratmetern als Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten (Nebenanlage) eingestuft. Darunter fallen z.B. Geräteschuppen im Garten. Lauben in Schrebergärten fallen in der Regel unter das Bundeskleingartengesetz und sind gesondert zu betrachten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
In Baden-Württemberg gelten für Bauvorhaben generell bestimmte Kriterien und Regelungen, die in der Landesbauordnung festgelegt sind. Besonders hervorzuheben sind hier die Abstandsflächen, die nach § 6 der Landesbauordnung (LBO) festgelegt sind und unter anderem die Interessen der Nachbarn schützen. In der Regel müssen Gebäude einen Mindestabstand von 2,50 Metern zu den tatsächlichen Grundstücksgrenzen des Nachbargrundstücks einhalten. Bei ideellen Grenzen ist eine Unterschreitung der Abstandsflächen möglich, allerdings sind dabei alle Vorschriften der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zu beachten. Handelt es sich um eine reale Grenze, ist in jedem Fall die Zustimmung des Nachbarn erforderlich und es können zusätzliche brandschutztechnische Anforderungen gestellt werden.
Trotz dieser allgemeinen Regelungen gibt es Ausnahmen, die eine Grenzbebauung ermöglichen, insbesondere bei Gartenhäusern. Diese dürfen nach § 6 Abs. 1 LBO unmittelbar an der Grenze errichtet werden, wenn sie folgende Grenzwerte einhalten:
- max. Länge an der Grundstücksgrenze: 9,00 m
- max. Wandhöhe an der Grundstücksgrenze: 3,00 m
- max. Wandfläche an der Grundstücksgrenze: 25,00 m²
- max. Länge an allen Grundstücksseiten: 15,00 m
Überschreitungen dieser Grenzwerte bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Nachbarn und eines begründeten Abweichungsantrages bei der Bauaufsichtsbehörde, auch wenn das Bauwerk aufgrund seiner Größe genehmigungsfrei ist.
Insbesondere ist die maximal zulässige Gesamtlänge für die Unterschreitung des Grenzabstandes zum Nachbargrundstück zu beachten.
Wird dies versäumt, kann es noch Jahre später zu Streitigkeiten mit den Nachbarn oder sogar zu einer Rückbauverfügung durch die Bauaufsichtsbehörde kommen. Ein Bestandsschutz nach Ablauf einer bestimmten Frist besteht nicht. Je nach Ausmaß der Überschreitung kann auch die Eintragung einer Baulast auf dem Nachbargrundstück verlangt werden.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Besteht nur eine ideelle Grundstücksteilung, tritt die WEG gegenüber der Bauaufsichtsbehörde wie ein Eigentümer des Gesamtgrundstücks auf und ist für die Einhaltung aller baurechtlichen Vorschriften verantwortlich. Konkret bedeutet dies, dass Vorschriften zur Grenzbebauung oder auch zur maximal zulässigen Grundfläche (GRZ) von allen Wohnungseigentümern gemeinsam eingehalten werden müssen.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt der Gemeinde oder der Kommune über die geltenden Vorschriften und den genehmigungsfreien Anlagen zu informieren. Neben der Zustimmung der Nachbarn werden meist weitere Auflagen, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis (Statik) durch eine berechtigte Person, gefordert. Es ist ratsam, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Gartenhauses zu besprechen und zu organisieren. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus im Bundesland Baden-Württemberg.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für dein Gartenhaus in Baden-Württemberg einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg?
In diese Kostenberechnung fließen mehrere Faktoren ein. Beispielsweise beeinflussen die Abmessungen des Gartenhauses – Grundfläche und Höhe – sowie die Herstellungskosten die Höhe der Gebühren. Auch die Anzahl der beteiligten Fachämter und die damit verbundene Komplexität des anzuwendenden Bauplanungsrechts haben einen Einfluss.
Die Gebührenordnung des Landes bestimmt die anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens und legt die Höhe der von der Baubehörde zu erhebenden Gebühr fest. Als Mindestgebühr ist im Bundesland Baden-Württemberg mit einem Betrag von ca. 100 Euro bis 300 Euro zu rechnen.
Hinzu kommen in der Regel Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen, die bauordnungsrechtliche Prüfung und die Leistungen eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Zusätzlich können Kosten für einzelne Standsicherheitsnachweise anfallen.
Aufgrund von Erfahrungswerten liegen die Gesamtkosten für eine Baugenehmigung im Bundesland Baden-Württemberg in der Regel im Bereich von 800 bis 1.200 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg?
Bevor in Baden-Württemberg ein Bauantrag für ein Gartenhaus gestellt werden kann, sind einige Unterlagen zusammenzustellen oder erstellen zu lassen und in der Regel in dreifacher Ausfertigung beim örtlichen Bauamt einzureichen. Einige Ämter bieten bereits digitale Verfahren an, die helfen können, Papier und vielleicht auch Zeit zu sparen. Mit einer flächendeckenden Einführung des vollständig digitalen Bauantrags ist jedoch erst mittelfristig zu rechnen.
Die wichtigsten Unterlagen für den Bauantrag sind:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein Lageplan (Flurkarte) des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Lageplan mit der Position des Bauvorhabens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Gartenhauses (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Gartenhauses
Wichtig:
Um in Baden-Württemberg eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus zu erhalten, ist in den meisten Fällen ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich. Dieser ist entsprechend ausgebildet und erstellt für dich alle notwendigen Unterlagen, prüft das Baurecht, unterschreibt alle Seiten und reicht dann den Antrag ein. Entwurfsverfasser können Architekten, Bauingenieure oder andere fachkundige Personen mit entsprechender Ausbildung und Versicherung sein. Ist das Gartenhaus genehmigungsfrei, sind aber begründete Ausnahme- oder Befreiungsanträge erforderlich, kann beim zuständigen Bauamt nachgefragt werden, ob hierfür ein Bauvorlageberechtigter erforderlich ist. Häufig kann der Bauvorlageberechtigte anstelle des Bauherrn bei der Erstellung des Bauantrags ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem bestimmte Punkte der Landesbauordnung (LBO) vorab geprüft werden. Die Baubehörde muss sich dann mit diesen Punkten nicht mehr befassen und kann einige Arbeitsschritte einsparen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Bauvorlagen gut und vollständig vorbereitet sind, so dass Planungsfehler vermieden werden können und Nachforderungen der Baubehörde, die das Antragsverfahren sehr in die Länge ziehen können, auf ein Minimum reduziert werden können.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus in Baden-Württemberg erteilt wird?
Die Bearbeitungszeit für einen Bauantrag für ein Gartenhaus beträgt in Baden-Württemberg in der Regel ein bis drei Monate. Die Komplexität des Bauplanungsrechts, Anforderungen aus Nebenrechten oder zusätzliche Anforderungen aufgrund der Größe oder Lage auf dem Baugrundstück können die Bearbeitungszeit jedoch verlängern.
Sind darüber hinaus Abweichungen oder Befreiungen erforderlich, müssen diese im Einzelfall von einer Baukommission geprüft werden, die nur alle paar Wochen tagt. Sollte das Gartenhaus genehmigungsfrei sein, aber ein Abweichungs- oder Befreiungsantrag gestellt werden müssen, ist ebenfalls mit einer Bearbeitungszeit von ein bis drei Monaten zu rechnen.
Das Bauamt muss jedoch innerhalb bestimmter Fristen über den Bauantrag entscheiden. Werden diese Fristen überschritten, tritt die sogenannte Genehmigungsfiktion ein und dein Bauantrag gilt automatisch als genehmigt. Zu beachten ist, dass die Fristen erst ab dem Zeitpunkt laufen, an dem alle Unterlagen vollständig beim Bauamt eingegangen sind, was nicht unbedingt dem Abgabetermin entspricht. Das Bauamt kann also unter Umständen die Fristen etwas verlängern, indem es zusätzliche Unterlagen anfordert.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Wahl des Baugenehmigungsverfahrens hängt vom jeweiligen Bauvorhaben, dem Bauort und dem geltenden Planungsrecht ab. Die verschiedenen Verfahren unterscheiden sich hinsichtlich der Gebühren, der Bearbeitungsdauer, der Rechtssicherheit und der Anzahl der beteiligten Fachstellen in deinem Bundesland. Isolierte Abweichungs- oder Befreiungsanträge haben im Gegensatz zu Bauanträgen keine festen Fristen. Wenn ein Bebauungsplan vorliegt und alle Voraussetzungen erfüllt sind, kann das Kenntnisgabeverfahren (Bauanzeige) mit einer verkürzten Entscheidungsfrist von 2-4 Wochen eine Option sein, auch wenn es keine rechtssichere Baugenehmigung darstellt. In der Regel wird das vereinfachte Genehmigungsverfahren gewählt, da hier weniger Fachstellen zu beteiligen sind als beim vollständigen Baugenehmigungsverfahren und die Entscheidungsfrist ca. 3 statt 4 Monate beträgt. Allerdings ist in Baden-Württemberg häufig ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich, um das Kenntnisgabeverfahren (Bauanzeige) oder das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchführen zu können.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Baden-Württemberg für die Erteilung der Baugenehmigung für dein Gartenhaus nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Baden-Württemberg ohne Genehmigung ein Gartenhaus baue?
Das Errichten eines Gartenhauses in Baden-Württemberg ohne entsprechende Baugenehmigung oder Ausnahme/Befreiung gilt als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Eine solche Handlung kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Darüber hinaus kann die Baubehörde die Nutzung untersagen und den Rückbau verlangen. Auch nach mehreren Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass die Rückbauverfügung für eine rechtswidrig errichtete bauliche Anlage immer noch erlassen werden kann.
Wenn du dein Gartenhaus bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, nutze unseren Bauantragsservice für eine nachträgliche Genehmigung.
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