Niedersachsen
- 1. Brauche ich in Niedersachsen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Niedersachsen ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
1. Brauche ich in Niedersachsen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten?
Wenn du in Niedersachsen deine Wohnfläche durch den Anbau eines Wintergartens erweitern möchtest ist keine Genehmigung erforderlich, sofern der Wintergarten unbeheizt ist, eine Grundfläche von 30 Quadratmetern und eine Höhe von 5 m nicht überschreitet und einen Abstand von mindestens 3,00 Metern zur Grundstücksgrenze einhält. Wenn der Wintergarten beheizt ist, benötigst du in der Regel eine Baugenehmigung, die du durch einen Bauantrag erhältst. Andernfalls begehst du eine Ordnungswidrigkeit. Damit du von Anfang an gut informiert bist, haben wir in unserem Artikel die wichtigsten Vorschriften für den Bau deines Wintergartens in Niedersachsen zusammengefasst.
Noch ein Hinweis:
Wenn du den Bau einer Terrassenüberdachung planst, solltest du wissen, dass diese bis zu einer bestimmten Grundfläche meist verfahrensfrei sind. Informiere dich dazu einfach in unserem Artikel über Terrassenüberdachungen. Nutze gerne unseren planstuuvCHECK für eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht.
Bei jedem Bau eines Wintergartens im Bundesland Niedersachsen handelt es sich um ein Gebäude im Sinne des Bauordnungsrechts, bei dessen Errichtung und Nutzung bestimmte baurechtliche Anforderungen zu erfüllen sind. Eine vorherige Erkundigung beim zuständigen Bauamt über die in der jeweiligen Gemeinde geltenden Vorschriften ist daher ratsam. Die Festsetzungen der Bebauungspläne sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich, da sie das Aussehen und die Gestaltung der Ortschaften beeinflussen.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Dein Bauvorhaben wird von der Bauaufsicht entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder anhand eines gültigen Bebauungsplanes, den die Gemeinde aufgestellt hat, geprüft. Der Bebauungsplan enthält die örtlichen Festsetzungen einschließlich gestalterischer Festsetzungen, Baugrenzen sowie Grund- und Geschossflächenzahlen. Gibt es keinen Bebauungsplan, erfolgt die Beurteilung des Bauvorhabens nach § 34 oder § 35 BauGB. Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass die Beurteilung individueller ausfällt als bei einem Bebauungsplan. Bei der Beurteilung nach §34 BauGB muss sich der Wintergarten in die nähere Bebauung einfügen. Der §35 BauGB definiert den Außenbereich der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, der zur Vermeidung der Zersiedelung besonders geschützt ist. Bauvorhaben in diesem Bereich bedürfen einer Privilegierung, um zulässig zu sein.
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Die Baugrenze gibt den Bereich an, auf dem dein Grundstück mit dem Wohnhaus, inkl. Wintergarten, bebaut werden darf. Eine Überschreitung der Baugrenze durch den Wintergarten muss in Niedersachsen durch einen begründeten Befreiungsantrag beim Bauamt zusätzlich genehmigt werden. Die Grundflächenzahl (GRZ) regelt die maximal zu versiegelnde Fläche deines Grundstücks und die Geschossflächenzahl (GFZ) die maximale Größe der Wohnflächen. Dabei richtet sich die Berechnung der GRZ und GFZ nach der jeweils geltenden Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) – diese wird im B-Plan mit angegeben. Beide Werte werden jeweils in Prozent im Verhältnis zum Baugrundstück angegeben. Solltest du die GRZ bzw. GFZ überschreiten, musst du wie bei der Baugrenze einen begründeten Befreiungsantrag zusätzlich zum Bauantrag einreichen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Es ist zu beachten, dass neben der Baugenehmigung ggf. gesonderte Genehmigungen für Baunebenrechte erforderlich sind. Diese sind unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten in Niedersachsen und müssen unter Umständen von der Bauherrschaft selbst eingeholt werden. Versäumt er dies, haftet er dafür selbst. Dies gilt auch für verfahrensfreie Anlagen. Zu den Baunebenrechten gehören unter anderem:
- Genehmigungen im Denkmalschutz
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- Genehmigungen im Naturschutz
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei nochmals darauf hingewiesen, dass auch der Anbau eines Kaltwintergartens anstelle eines beheizten Wintergartens nicht genehmigungsfrei ist. Der Kaltwintergarten ist ein Aufenthaltsraum im Sinne der Landesbauordnung, so dass für Kaltwintergärten ein Bauantrag gestellt werden muss.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Ergänzend zu den übergeordneten Planungsvorgaben aus dem BauGB und den B-Plänen sind die Vorgaben der Landesbauordnung deines Bundeslandes zu beachten. Insbesondere der § 6 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO), in dem die Abstandsflächen geregelt sind.
Zum Schutz der Nachbarn müssen Gebäude einen Mindestabstand von 3,00 m zu den realen Grundstücksgrenzen einhalten. Sollte der Wintergarten in Niedersachsen diesen Abstand zum Nachbargrundstück nicht einhalten, müssen die Nachbarn dem Bauvorhaben schriftlich zustimmen und es muss zusätzlich ein ausreichend begründeter Abweichungsantrag gestellt werden.
Handelt es sich bei den Grundstücksgrenzen nicht um reale, sondern nur um ideelle Grenzen, kann aus bauaufsichtlicher Sicht auf die Zustimmung der Nachbarn verzichtet werden, da die Grenze nur zivilrechtliche Bedeutung hat. In diesem Fall muss der Bauherr jedoch alle Vorschriften gemäß der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einhalten.
Neben der schriftlichen Zustimmungserklärung sind für Wintergärten, die in Niedersachsen direkt an der Grundstücksgrenze stehen, in den meisten Fällen so genannte Anbau- oder Abstandsbaulasten erforderlich. Darin verpflichtet sich der angrenzende Nachbar durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis, wenn er ebenfalls einen Wintergarten in ähnlicher Größe plant, diesen direkt an den bestehenden Wintergarten anzubauen, oder den Mindestabstand einzuhalten.
Darüber hinaus können bei einem Abstand von weniger als 2,50 m zur Grenze des Nachbargrundstücks, wie es bei einer Grenzbebauung der Fall wäre, weitere brandschutztechnische Anforderungen an den Wintergarten gestellt werden. Im Normalfall sind die Seiten, die weniger als 2,50 m von der Grenze entfernt sind, mit einer Brandwand oder einer Brandschutzverglasung zu versehen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist insbesondere auch die oben beschriebene Grundflächenzahl (GRZ) und damit verbundene Anlagen zu prüfen, da diese in der Regel für das gesamte Grundstück gilt und somit alle Miteigentümer gemeinsam für die Einhaltung verantwortlich sind.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften zu informieren. Neben den Brandschutzauflagen können weitere Nachweise, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller des Wintergartens zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deinen Wintergarten in Niedersachsen.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deinen Wintergarten in Niedersachsen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen?
Die Kosten für den Bauantrag eines Wintergartens im Bundesland Niedersachsen richten sich einerseits nach der Anzahl der beteiligten Stellen bzw. der Komplexität des anzuwendenden Planungsrechts und andererseits nach der Größe und den Herstellungskosten des Wintergartens. Die Niedersächsische Gebührenordnung enthält dazu die anrechenbaren Kosten und nennt die Höhe der Gebühr bei der Baubehörde. Als Mindestbetrag musst du in Niedersachsen mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Eventuell fallen weitere Kosten für individuelle Standsicherheitsnachweise an.
In der Regel belaufen sich die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen erfahrungsgemäß auf ca. 1.000 Euro bis 2.000 Euro.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen?
Um in Niedersachsen eine Baugenehmigung für einen Wintergarten zu erhalten, müssen im Vorfeld einige Unterlagen zusammengetragen werden. Diese Unterlagen müssen dann über die digitalen Anwendungen der einzelnen Landkreise eingereicht werden. Die Bearbeitung und Kommunikation erfolgt somit fast ausschließlich digital, was die Bearbeitungszeiten optimiert und Papier spart. Anträge in Papierform werden nicht mehr angenommen.
Als Unterlagen sind insbesondere erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein einfachen Lageplan vom Liegenschaftskataster zu einem Bauvorhaben (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage des Wintergartens sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen des geplanten Wintergartens (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung des Wintergartens
- ggf. Nachweis des Wärmeschutzes
- ggf. Nachweis des Brandschutzes
Wichtig:
Bei der Beantragung einer Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen ist es erforderlich, einen Entwurfsverfasser mit Bauvorlageberechtigung zu beauftragen. Diese Person verfügt über eine entsprechende Ausbildung und ist für die Erstellung der notwendigen Unterlagen, die planungsrechtliche Prüfung, die Unterzeichnung aller Unterlagen und die Einreichung beim Bauamt verantwortlich. Dies können z.B. Architekten, Bauingenieure oder andere Fachleute mit entsprechender Ausbildung und Versicherung sein. Die Bauherrschaft darf den Bauantrag nicht selbst einreichen, da durch diese Regelung sowohl die Haftung geklärt als auch die fachgerechte Erstellung der Antragsunterlagen sichergestellt wird. Darüber hinaus kann der Bauvorlageberechtigte für Wintergärten in Niedersachsen ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, bei dem einige Aspekte der Landesbauordnung (LBO) des Bundeslandes vorab geprüft werden. Dies erspart der Baubehörde Arbeitsschritte.
Ein weiterer Vorteil für den Bauherrn ist, dass die Bauvorlagen in der Regel gut ausgearbeitet und vollständig sind. Dadurch können Planungsfehler vermieden und die Wahrscheinlichkeit von Nachforderungen der Baubehörde minimiert werden.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für einen Wintergarten in Niedersachsen erteilt wird?
Die Bauanträge werden in Niedersachsen von der Bauaufsichtsbehörde in der Regel innerhalb von ein bis drei Monaten bearbeitet, können aber auch länger dauern, wenn z.B. Auflagen aus Nebenrechten bestehen oder der Wintergarten besonders umfangreich ist. Die Bearbeitungszeit hängt auch davon ab, ob Abweichungen oder Befreiungen beantragt werden, über die eine Baukommission jeweils gesondert entscheidet. Es existieren jedoch bestimmte Fristen, binnen derer die Baubehörde über einen Bauantrag entscheiden muss. Hält die Baubehörde diese Frist nicht ein, tritt die Genehmigungsfiktion in Kraft und der Antrag kann als genehmigt angesehen werden.
Die Fristen für die Entscheidung hängen vom gewählten Genehmigungsverfahren ab und beginnen mit dem vollständigen Eingang des Antrags bei der Baubehörde. Der Stichtag ist nicht immer der Abgabetermin, da von der Bauaufsichtsbehörde weitere Unterlagen angefordert werden können und damit der Bauantrag nicht vollständig ist.
Die Bauaufsicht hat daher einen gewissen Spielraum, die Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Wahl des Genehmigungsverfahrens hängt vom Bauvorhaben, dem Bauort und den jeweiligen bauplanungsrechtlichen Vorschriften, sowie der Bauordnung ab. Je nach gewähltem Verfahren können sich Gebühren, Bearbeitungszeiten, Rechtssicherheit und die Anzahl der beteiligten Fachämter unterscheiden.
Die einzuhaltende Frist ist abhängig vom gewählten Genehmigungsverfahren, das sich nach dem Bauvorhaben, dem Bauort und dem Planungsrecht richtet. In Niedersachsen ist eine Mitteilung nach § 62 NBauO ausreichend, wenn ein Bebauungsplan vorliegt und alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Entscheidungsfrist verkürzt sich dann auf einen Monat. Es handelt sich jedoch nicht um eine rechtskräftige Baugenehmigung. Das vereinfachte Genehmigungsverfahren wird standardmäßig gewählt, da die Anzahl der beteiligten Fachstellen im Vergleich zum vollumfänglichen Genehmigungsverfahren deutlich geringer ist und die Entscheidungsfrist nur ca. 3 Monate statt 4 Monate beträgt. Für die Durchführung der Mitteilung nach § 62 NBauO oder des vereinfachten Genehmigungsverfahrens ist in Niedersachsen üblicherweise ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Niedersachsen für die Erteilung der Baugenehmigung für den Wintergarten nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, reichen wir den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Niedersachsen ohne Genehmigung einen Wintergarten baue?
Die Errichtung eines Wintergartens in Niedersachsen ohne die erforderliche Baugenehmigung, Befreiung oder Abweichung stellt einen “Schwarzbau” dar und ist eine Ordnungswidrigkeit. Dafür kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro verhängt werden. Aber das ist noch nicht alles. Zusätzlich kann die Baubehörde die Nutzung des Wintergartens untersagen und als härteste Konsequenz den Abriss verlangen. Es besteht auch kein automatischer Bestandsschutz, so dass der Abriss eines Schwarzbaues auch noch nach einigen Jahren angeordnet werden kann.
Wenn du deinen Wintergarten bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
Die auf dieser Website bereitgestellten Informationen wurden sorgfältig recherchiert und dienen als allgemeine Ratschläge und Orientierungshilfen. Dennoch kann keine Gewährleistung oder Garantie für die Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität der Inhalte übernommen werden. Insbesondere im Bereich der Bauordnungen und sonstiger rechtlicher Vorschriften kann es jederzeit zu Änderungen kommen, die in den hier dargestellten Inhalten nicht berücksichtigt sind. Wir empfehlen dringend, sich vor der Umsetzung von Projekten oder der Einhaltung von Vorschriften immer mit den aktuell geltenden Gesetzen, Bauordnungen oder sonstigen relevanten Regelungen vertraut zu machen oder fachkundigen Rat einzuholen. Für Schäden oder Nachteile, die durch die Nutzung der bereitgestellten Informationen entstehen, wird keine Haftung übernommen.