Sachsen
- 1. Brauche ich für eine Terrassenüberdachung in Sachsen eine Baugenehmigung?
- 2. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen?
- 3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen?
- 4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen erteilt wird?
- 5. Was passiert, wenn ich in Sachsen ohne Genehmigung eine Terrassenüberdachung baue?
1. Brauche ich für eine Terrassenüberdachung in Sachsen eine Baugenehmigung?
Wenn du im Bundesland Sachsen den Anbau einer Terrassenüberdachung an dein Haus planst, benötigst du nach der Bauordnung meistens keine Baugenehmigung, wenn die Grundfläche weniger als 30 Quadratmeter und die Tiefe gemessen von der Hauswand weniger als 3 Meter beträgt. In unserem Beitrag informieren wir dich ausführlich über die damit verbundenen Vorschriften für die Baugenehmigung einer Terrassenüberdachung in Sachsen. Trotz der möglichen Verfahrensfreiheit ist es wichtig zu wissen, welche Vorschriften immer eingehalten werden müssen, um einen Rückbau zu vermeiden.
Noch ein Hinweis:
Ist die Terrassenüberdachung allseitig mit verglasten Seitenteilen versehen, wird sie von den Bauämtern in der Regel nicht mehr als Terrassenüberdachung, sondern als Kaltwintergarten oder unbeheizter Wintergarten eingestuft. Denn durch das Schließen der Seitenteile wird der Raum zu einem geschlossenen Aufenthaltsraum und damit anders bewertet. Dabei ist es unerheblich, ob die Schiebeanlagen isoliert oder einfach verglast ohne Dichtungen sind. Der springende Punkt ist, dass für einen Kaltwintergarten, unabhängig von seiner Größe, ein vollständiger Bauantrag eingereicht werden muss. Wenn jedoch eine Seite der Überdachung vollständig offen bleibt, handelt es sich eindeutig um eine Terrassenüberdachung und nicht um einen Wintergarten. Wir empfehlen daher, sich in unserem Artikel über Wintergärten in Sachsen zu informieren oder unseren planstuuvCHECK zu nutzen, um eine erste unverbindliche und kostenlose Antwort zur Genehmigungspflicht zu erhalten.
Grundsätzlich gilt in Sachsen, dass jede Terrassenüberdachung eine Hauptanlage im Sinne des Bauordnungsrechts ist. Auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben sind daher bei der Planung einige baurechtliche Vorschriften und Bestimmungen zu beachten. Der Bauherr handelt hier eigenverantwortlich.
Unsere Empfehlung:
Erkundige dich vorab bei der zuständigen Baubehörde, welche speziellen Vorschriften für deinen Standort gelten. Denn neben den allgemeinen Bestimmungen der Landesbauordnung können zusätzliche Vorschriften der Gemeinde die Planung deiner Terrassenüberdachung stark beeinflussen.
Häufiger Irrtum:
Sollte die Terrassenüberdachung an einem Dachüberstand montiert werden, so ist bei der Prüfung für die Genehmigungspflicht zur max. Grundfläche bzw. Tiefe der Überdachung die Fläche bzw. Tiefe des Dachüberstandes dazuzuzählen. Der Grund hierfür ist, dass der Dachüberstand neben seiner ursprünglichen konstruktiven Funktion (Ableitung des anfallenden Regenwassers) nun auch die Funktion einer Terrassenüberdachung übernimmt.
Ebenso ist die Befestigung der Überdachung für die Beurteilung der Genehmigungspflicht nicht entscheidend. Ob die Überdachung an der Außenwand des Wohnhauses befestigt ist oder auf Stützen direkt vor der Außenwand ohne direkte Verbindung zum Gebäude steht, ist unerheblich. Beide Fälle stellen eine überdachte Terrasse dar und die Terrassenüberdachung ist Teil der Hauptanlage. Ein Freisitz, der nicht zur Hauptanlage des Gebäudes gehört, sondern eine Nebenanlage darstellt, liegt nur dann vor, wenn die Terrasse nicht mit dem Wohnhaus verbunden ist.
1.1 Nach welchen Kriterien wird der Bauantrag beurteilt?
Obwohl der Anbau deiner Terrassenüberdachung nach den geltenden Vorschriften genehmigungsfrei sein kann, bedeutet dies nicht, dass er auch rechtsfrei ist.
Grundsätzlich wird deine Terrassenüberdachung von der Bauaufsichtsbehörde entweder nach § 35 BauGB (Außenbereich), § 34 BauGB (Innenbereich) oder über einen gültigen Bebauungsplan entschieden. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass sich die Überdachung bei § 34 und § 35 BauGB in die nähere Umgebung einfügen bzw. privilegiert sein muss und somit dein Vorhaben im Einzelfall entschieden wird. Gibt es für das Gebiet einen gültigen Bebauungsplan, regelt dieser das Erscheinungsbild durch verschiedene Festsetzungen. Die wichtigsten sind die Baugrenze, die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ).
1.2 Was wird durch Bebauungspläne geregelt?
Mit der GRZ (Grundflächenzahl) wird die maximal versiegelbare Grundstücksfläche angegeben, mit der GFZ (Geschossflächenzahl) die maximale Größe der Wohnflächen. Die Ermittlung dieser Werte erfolgt nach der jeweils gültigen Fassung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), die im Bebauungsplan (B-Plan) genannt ist. Die Angaben zu GRZ und GFZ erfolgen in Prozent bezogen auf die Grundstücksfläche. Da die BauNVO mehrfach geändert wurde, gelten derzeit unterschiedliche Berechnungsgrundlagen, die einen entscheidenden Einfluss auf die Anrechenbarkeit der Terrassenfläche haben. Im Einzelfall kann sogar auf die Anrechnung der Terrassendachfläche verzichtet werden. Wird die GRZ oder GFZ überschritten, muss ein begründeter Antrag auf Befreiung gestellt werden.
Dahingegen definiert die Baugrenze den Bereich, in dem du dein Wohnhaus inklusive Terrassenüberdachung errichten darfst. Überschreitet das Terrassendach die Baugrenze, muss in Sachsen zusätzlich ein Befreiungsantrag beim Bauamt eingereicht werden, um eine Genehmigung zu erhalten. Der Befreiungsantrag ist mit entsprechenden Begründungen zu stellen.
1.3 Müssen weitere Genehmigungen beantragt werden?
Darüber hinaus gibt es noch sogenannte Baunebenrechte, für die unabhängig von der Erteilung der Baugenehmigung für die Terrassenüberdachung durch die Baubehörden in Sachsen individuelle Genehmigungen der entsprechenden Behörden erforderlich sein können – auch bei genehmigungsfreien Bauvorhaben. Um deren Einholung muss der Bauherr sich selbst kümmern. Dazu gehören unter anderem:
- Genehmigungen im Denkmalschutz
- wasserrechtliche Genehmigungen bzw. Entwässerungsgenehmigungen
- Genehmigungen im Naturschutz
- Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren
An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass eine Terrassenüberdachung, die vollständig geschlossen werden kann, in der Regel als Kaltwintergarten bzw. als unbeheizter Wintergarten definiert wird und immer genehmigungspflichtig ist. Siehe hierzu auch unseren Artikel über Wintergärten.
1.4 Müssen die Nachbarn informiert werden?
Bei der Planung einer Terrassenüberdachung als Anbau an ein Haus im Bundesland Sachsen sind das Nachbarschaftsrecht und die damit verbundenen Abstände zum Nachbargrundstück unbedingt zu beachten.
Dabei macht es einen großen Unterschied, ob das Grundstück zu den Nachbarn real oder ideell geteilt ist. Ist das Grundstück real geteilt, bist du alleiniger Eigentümer des gesamten Flurstücks und solltest nach §6 SächsBO einen Abstand von 3,00 Meter zur Grundstücksgrenze des Nachbargrundstücks einhalten. Unterschreitest du diesen Abstand mit deiner Terrassenüberdachung, musst du in der Regel die Zustimmung deiner Nachbarn einholen und zusätzlich zum Bauantrag einen begründeten Abweichungsantrag stellen.
Wenn deine Grundstücksgrenze nur ideell ist und du deshalb Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bist, musst du gegenüber der Bauaufsichtsbehörde meistens keine Mindestabstände zum Nachbargrundstück einhalten. Du musst dann als Bauherr aber alle Vorschriften der WEG selbst beachten und einhalten.
Noch ein Hinweis zu Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG):
Die zivilrechtlichen Aspekte sind nicht Bestandteil der Prüfung im Rahmen des Bauantrags. In diesem Zusammenhang spielt auch die GRZ eine wichtige Rolle, da diese zumeist für das gesamte Flurstück gilt und somit alle Miteigentümer gemeinsam für die Einhaltung verantwortlich sind.
Wir empfehlen deshalb, sich im Vorfeld bei dem zuständigen Bauamt des Wohnortes über die geltenden Vorschriften zu informieren. Neben Nachbarzustimmungen können weitere Nachweise, wie z.B. ein individueller Standsicherheitsnachweis durch eine berechtigte Person, gefordert werden. Am besten ist es, diese Anforderungen und Unterlagen bereits im Vorfeld mit dem Hersteller der Terrassenüberdachung zu besprechen und zu beschaffen. Das erspart dir viel Zeit, Mühe und wahrscheinlich auch Ärger bei der Beantragung der Baugenehmigung für deine Terrassenüberdachung im Bundesland Sachsen.
Gerne übernehmen wir für dich eine baurechtliche Vorprüfung, in der wir prüfen, welche Anträge du stellen musst und wie die Chancen auf eine Genehmigung stehen. Sende uns dazu einfach eine unverbindliche Anfrage. Für einen ersten Überblick, ob du für deine Terrassenüberdachung in Sachsen einen Bauantrag stellen musst, verwende auch gerne unseren planstuuvCHECK.
2. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen?
Die Höhe der Kosten für den Bauantrag einer Terrassenüberdachung in Sachsen hängt zum einen davon ab, wie viele Fachstellen beteiligt sind bzw. wie komplex das örtliche Planungsrecht ist, und zum anderen von der Größe und den Herstellungskosten der Überdachung. Die sächsische Gebührenverordnung regelt dabei die anrechenbaren Kosten und legt die Höhe der Gebühr beim Bauamt fest. Als Mindestbetrag musst du in Sachsen mit etwa 100 Euro bis 300 Euro rechnen.
Hinzu kommen die Kosten für die Erstellung der erforderlichen Unterlagen und die baurechtliche Prüfung sowie die Haftung des bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers. Weitere Kosten können durch individuelle Standsicherheitsnachweise entstehen.
Die Erfahrung zeigt, dass sich die Gesamtkosten für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen in der Regel auf ca. 800 Euro bis 1.500 Euro belaufen.
3. Welche Unterlagen benötige ich für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen?
Wer in Sachsen eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung auf einer Terrasse erhalten möchte, muss verschiedene Unterlagen selbst erstellen oder ausarbeiten lassen. Diese Unterlagen sind üblicherweise in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Einige Ämter bieten jedoch bereits digitale Verfahren an, mit denen der Papieraufwand deutlich minimiert werden kann. Die Einführung eines vollständig digitalen Bauantrags ist jedoch erst in den nächsten Jahren zu erwarten.
Die folgenden Unterlagen sind in Sachsen in der Regel für die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung erforderlich:
- das vollständig ausgefüllte Antragsformular
- ein Lageplan des Grundstücks vom Katasteramt (nicht älter als 6 Monate)
- ein Plan mit der Lage der Terrassenüberdachung sowie sämtlichen bebauten Flächen und Grenzabständen im Maßstab 1:500
- Bauzeichnungen und Baubeschreibungen der geplanten Überdachung (befinden sich meist im Lieferumfang des Herstellers)
- Berechnung des umbauten Raumes
- ggf. Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung (Verhältniszahl der versiegelten Fläche)
- ggf. Nachweis der Einhaltung aller Bestimmungen des B-Plans
- ggf. statische Berechnung der Terrassenüberdachung
Wichtig:
Um in Sachsen eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung zu erhalten, ist grundsätzlich ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erforderlich. Dieser ist entsprechend ausgebildet und erstellt für dich die notwendigen Unterlagen, prüft das Baurecht, unterschreibt alle Seiten und reicht dann den Antrag ein. Das kann ein Architekt, Bauingenieur oder eine andere fachkundige Person mit entsprechender Ausbildung und Versicherung sein. Man darf als Bauherrschaft den Antrag in der Regel nicht alleine einreichen, weil durch diese Regelung zum einen die Haftung geklärt und zum anderen die fachkundige Erstellung der Antragsunterlagen sichergestellt werden soll. Der Bauvorlageberechtigte kann für den Bauantrag der Terrassenüberdachung im Bundesland Sachsen außerdem ein beschleunigtes Antragsverfahren wählen, da einige Punkte aus der Landesbauordnung (SächsBO) vorab geprüft werden. Die Baubehörde muss sich dann nicht mehr mit diesen Punkten befassen und kann einige Verfahrensschritte überspringen. Ein weiterer Vorteil für dich ist, dass die Bauvorlagen gut und vollständig ausgearbeitet sind, so dass Planungsfehler verhindert und Nachforderungen des Bauamtes auf ein Minimum beschränkt werden können.
4. Wie lange dauert es, bis eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung in Sachsen erteilt wird?
Die Bearbeitungszeit beim Bauamt in Sachsen liegt in der Regel zwischen einem und drei Monaten. Die Bearbeitungszeit kann aber auch länger als drei Monate dauern, wenn z.B. Vorgaben aus Nebenrechten bestehen oder das Planungsrecht bzw. die Terrassenüberdachung besonders umfangreich ist. Die Bearbeitungszeit ist auch davon abhängig, ob zum Bauantrag Abweichungen oder Befreiungen beantragt werden. Diese Anträge werden im Einzelfall von einer Baukommission entschieden, die nur alle paar Wochen zusammenkommt. Sollte das Terrassendach verfahrensfrei sein, aber andere Vorschriften nicht eingehalten werden können, muss, wie bereits erwähnt, ein Abweichungs- oder Befreiungsantrag gestellt werden. Auch hier beträgt die Bearbeitungszeit zwischen einem und drei Monaten.
Das Bauamt ist jedoch an bestimmte Fristen gebunden, in denen über den Bauantrag entschieden werden muss. Wird diese Frist versäumt, tritt die Genehmigungsfiktion ein und der Antrag gilt als genehmigt. Diese Fristen sind abhängig vom gewählten Genehmigungsverfahren und beginnen mit dem vollständigen Eingang der Unterlagen beim Bauamt. Dieser Zeitpunkt ist nicht mit dem Abgabetermin zu verwechseln, da weitere Unterlagen nachgefordert werden können, wenn diese aus Sicht der Bauaufsicht zur Beurteilung erforderlich sind. Das Bauamt hat dadurch einen gewissen Spielraum, die Fristen zu verlängern.
4.1 Welche Genehmigungsverfahren stehen zur Auswahl?
Die Wahl des Genehmigungsverfahrens richtet sich nach dem Bauvorhaben, dem Bauort und dem jeweiligen Planungsrecht. Je nach gewähltem Verfahren ergeben sich unterschiedliche Gebühren, Bearbeitungszeiten, Rechtssicherheiten und die Anzahl der beteiligten Fachdienststellen.
Bei Vorliegen eines Bebauungsplanes kann z.B. bei Einhaltung aller Vorschriften die Genehmigungsfreistellung gewählt werden, bei der sich die Entscheidungsfrist auf einen Monat verkürzt. Dies ist jedoch keine vollständig rechtssichere Baugenehmigung. Deshalb wird in der Regel das vereinfachte Genehmigungsverfahren gewählt, da die Anzahl der beteiligten Stellen im Vergleich zum vollständigen Genehmigungsverfahren deutlich geringer ist und die Entscheidungsfrist statt 5 Monaten nur ca. 4 Monate beträgt. Um die Genehmigungsfreistellung oder das vereinfachte Genehmigungsverfahren durchführen zu können, ist jedoch in der Regel ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser notwendig.
Natürlich können wir von planstuuv die Bearbeitungszeit deines Bauamtes in Sachsen für die Erteilung der Baugenehmigung für die Terrassenüberdachung nicht direkt beeinflussen. Wir können dich aber bei der Wahl des richtigen Genehmigungsverfahrens beraten und dafür sorgen, dass dein Bauantrag in kürzester Zeit vollständig beim Bauamt eingeht.
Dabei gehen wir in fünf Schritten vor:
- Du schickst uns eine unverbindliche Anfrage. Dafür kannst Du entweder das Anfrageformular oder den planstuuvCHECK verwenden.
- Wir antworten Dir innerhalb von 24 Stunden mit unserem Angebot und schicken Dir zusätzlich eine Übersicht der benötigten Unterlagen.
- Wenn Du einverstanden bist, erteilst Du uns per E-Mail Deinen Auftrag und fügst alle Unterlagen bei.
- Nachdem wir die vollständigen Unterlagen erhalten haben, erstellen wir in der Regel innerhalb von fünf Werktagen den Bauantrag und schicken ihn Dir per E-Mail zur Prüfung zu.
- Wenn alles in Ordnung ist, bekommst Du alle von uns unterschriebenen Formulare in dreifacher Ausfertigung per Post zugeschickt, damit Du sie unterschreiben und den Bauantrag beim Bauamt einreichen kannst oder wir reichen den Antrag direkt über ein Online-Portal beim Bauamt ein.
Unser Tipp: Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du einen Antrag stellen musst, prüfen wir die Genehmigungspflicht auf Anfrage innerhalb von 3 Arbeitstagen. Informiere dich dafür einfach über unseren Bauantragsservice.
5. Was passiert, wenn ich in Sachsen ohne Genehmigung eine Terrassenüberdachung baue?
Wird ohne eine erforderliche Baugenehmigung oder Ausnahme/Befreiung in Sachsen eine Terrassenüberdachung errichtet, so gilt dies als “Schwarzbau” und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Eine solche Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Die Bauverwaltung behält sich zudem das Recht vor, die Nutzung der Terrassenüberdachung zu untersagen und gegebenenfalls den Abriss zu verfügen. Auch nach ein paar Jahren gibt es keinen automatischen Bestandsschutz, so dass der Abriss eines nicht genehmigten Bauwerks immer noch angeordnet werden kann.
Wenn du deine Terrassenüberdachung bereits gebaut hast und eine nachträgliche Genehmigung beantragen möchtest, informiere dich über unseren Bauantragsservice.
Hinweis:
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